美国纽约房产税

美国各个州的税收规定有一定的差异。

一、销售收益税
在纽约,自住型房产(主要居所)和投资型房产的销售收益税是不同的。美国纳税居民和非美国居民的销售收益税也不同。

一般而言,任何房地产(持有一年或一年以上)的增值均作为资本收益来缴税。收益/损失的计算方式很简单:

收益/损失 =实际销售额 [销售价格 – 销售费用] –调整基数 [成本+ 改建]。

过户费用、利息折扣点和贷款发放费计入房产成本基数,在销售时予以扣除。

美国纳税居民投资型房产销售收益税
即出售投资型房产时对资本收益征收的税额。对于美国居民,长期资本收益(持有房产一年以上)目前须缴纳15%的联邦税,纽约州和纽约市另行征收约10%的税。

美国纳税居民自住型房产(主要居所)销售收益税
如果您是美国纳税居民,并拥有一处房产,过去五年中,这处房产至少有两年用作您的主要居所,那么如果您是单身,而您的房产收益不超过25万美元,就无须为收益缴税;如果您填写的是夫妻共同纳税申报表,而您的房产收益不超过50万,也无须为收益缴税。若收益完全免税,则无须申报销售所得。但有时候,免税额会受到限制。

某些情况下,如果所有权和居住情况不符合条件,例如该房产作为主要居所的时间略短于两年,则免税额会降低。工作地点变化、健康问题或不可预知的情形都会造成免税条件不达标。
有一点比较遗憾的是,个人住宅房地产的销售损失不能用来抵减您的其它收入。

非美国居民房产销售收益税?
美国居民和外国居民的纳税义务存在显著差异。对于美国居民,长期资本收益(持有房产一年以上)须缴纳15%的联邦税,而外国居民的税率为30%。

此外,为保证税款缴纳,《1980年外国人投资房地产税法》(Real Property Tax Act of 1980,FIRPTA)规定,非美国居民进行房产交易后须立即缴纳所得税。美国国税局(IRS)征收房产销售总价的10%;纽约州另行征收估算收入的约6.85%。买方或卖方须填写一份国税局表格——《外国人士美国房地产交易纳税声明》。若交易发生地为纽约州,则需另填一份附加表格——《非美国居民房地产估算所得税纳税表》。

为减少麻烦,有时外国买主可以通过美国境内的有限责任公司购置房产。

二、以美国国内公司的名义购买房产
通常情况下,投资纽约房地产的外国投资者通过美国境内的有限责任公司来购置房产是不错的选择。

这家公司必须是在房产所在的州登记成立的。在纽约成立一家有限责任公司很简单,只需两周时间。有限责任公司必须提交企业纳税申报表(联邦、州和当地)。公司的员工/所有者(美国和非美国居民)人数不限。出售房产时,所有者可以把有限责任公司的股份出售(转让)给买家。

要注意到是美国和自己的国家之间订立的税务条约可能会减少有限责任公司获得的优惠,这一点务必加以考虑。因此,最好能与熟悉国际税法的税务顾问讨论一下购房的最佳方式。

三、抵押贷款买房
按揭利息通常可以扣税。但房产所有者的具体扣税金额可能会有限制。要计算扣税金额,通常需要咨询会计师。不同类型的抵押贷款适用不同规定。

如果您是房产投资者,例如买房用于出租,那么无论贷款金额的上限是多少,您的房产按揭利息都可全数扣税。但利息折扣点和贷款发放费是不可扣税的。这些费用计入房产的成本基数,在销售时扣除。商业用途的再融资贷款可作为按揭利息开支扣税。

购房贷款的用途是购买、建造或修缮房屋。贷款100万美元以内利息方可扣税(夫妻单独报税的上限为50万美元),也就是说,如果您的贷款额度超过了此上限,超出部分的贷款利息则不可扣税。

房屋净值贷款是借款人用所拥有房产的净值作为担保获得的贷款,但用于除购买本套房产外的其它用途。这类贷款须在10万美元以内利息才可扣税(夫妻单独报税的上限为5万美元)。

利息折扣点是为获得较低的贷款利息而支付的额外费用。对于房屋所有者而言,这些折扣点作为利息处理,在附表A(Schedule A)中可扣税。

合作公寓公司(Co-Ops)之间各不相同。很多情况下,合作公寓的按揭利息和房产税是按照股份数分摊给各“股东式”租户,其金额包含在合作公寓的每月维护费中。合作公寓公司通常会就这些金额出具年终对账单。一般而言,这些费用可在附表A(Schedule A)中扣税,不过还是请务必征求税务专业人士的意见。
关于购房及卖房的税务内容基本如上，不过具体条款较为复杂，特别是关于其中的减免和扣除的规定，同样的条件由于申报时填写内容的差异可能导致很大的不同，实际买房时最好请咨询税务专业人士。