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来源: 我住加拿大
作者:王红雨 2009年5月28日
加拿大住房贷款业务的银行收费项目不是很多,但有些贷款公司会巧立名目对一些服务项目进行收费。我们在这里给大家总结一下住房贷款中必定发生的收费、可能发生的收费,以及一些不合理的收费。
必然发生的费用:
l 注册登记产权抵押费用:此项费用是由借款人律师将借款人产权在政府注册,并将银行登记为债权人时发生的,含在closing成本里。
l 解除抵押费:银行在贷款到期后,银行在政府登记解除抵押,并出具解除抵押文件时发生,费用在200-300之间。市场竞争给消费者带来了免除此项费用的机会,例如,ING在接受其他银行转来的贷款时,会为借款人承担最多200加元的解除费。
l 首付款比例低于20%,以及其他特殊情况下,银行向CMHC购买保险时支付的住房贷款保险费。住房贷款保险费通常情况下都会转嫁的借款人身上,但不一定要借款人立刻支付,而是将保费转入贷款本金。由保险费引起的消费税,如,PST,则需要在closing时由借款人支付。
l 火险费:银行要求借款人按照房屋的重置价格购买火险,保费视重置价格和保费费率而定,30几万的房产大约每年需要500-600加元,保险公司会每月收取。如果房产是condo,而且可以证实物业管理费已涵盖了火险保费,则不必购买。
l 提前还款罚息:银行通常会给借款人一定的提前还款额度。在提前还款额度内,如,每年15%,银行不会收取罚金。但如果因为卖房,或转贷款等原因,需要提前将贷款还清,超出提前还款额度的部分则需要按照规定计收罚金。加拿大主要商业银行计算罚金的规则如下:按照3个月利息和IRD计算出的罚金,取较高的一个。IRD(Interest Rate Difference)是指贷款余额乘以所剩时间,再乘以原贷款利率与现行利率的差。
可能发生的费用
l 利息调整支出:如果放款/closing的日期是本月月中,而第一次还款付息是下月一号,那么银行会在closing当天先收取放款日至第一次月供期间的贷款利息。严格地讲,这并不是手续费,而是利息支出。
l 房产评估费:在地产市场波动,房产价格难以确定,或借款人购买的是私售房产,没有MLS时,银行会要求借款人出具房产价格评估报告,费用在200-350加元左右,具体金额视房产价格而定。
l 产权保险费:一些谨慎的贷款机构,为了确保房屋产权的完整和清晰,会要求借款人购买产权保险(title insurance),费用在200-250加元之间。购买私售房产的情况下,银行通常会要求借款人购买产权保险。
l 跳票手续费:如果借款人授权银行每月从指定帐户中收取月供款,而由于该账户余额不足造成银行跳票所收取的费用。按次收取,每次30-150加元不等。
l 贷款续期律师费:贷款到期后做re-finance的时候,需要重新注册债权,由此引起的律师费,通常在700-900元。借款人可以选择使用自己的律师或银行的律师。银行的in-house律师费不一定比自己请律师费用高。例如,TD和First Canadian Title公司联办的一个项目,手续费只有495加元,但申请人需要符合一定条件。
l 借款人人寿保险费:银行提供的此类保险通常受益人只有一个,那就是银行。一旦借款人发生意外,无法还款,保险公司支付的赔偿将全部用于支付贷款余额。借款人可以选择自己购买人寿保险。
不合理收费
加拿大主流银行对预批贷款(pre-approval),贷款审批承诺(commitment letter),每年提供贷款对账单(mortgage statement),调整月供款(increase/decrease payment),每年一定幅度的提前还款(pre-payment),处理月供款支票,以及使用柜台或网上银行查询服务等项目都不收费。但一些贷款公司会对上述服务收取手续费,而且名目甚至比上述项目还要多。因此,大家在选择贷款机构时,除了比较利率之外,还要详细了解其他费用。例如,一笔30万元的5年期贷款,贷款利率分别为3.70%和3.65%时,5年的利息支出只相差713加元。如果选择了不合理收费的贷款机构,那么费用支出有可能大于利息支出的差别。好在加拿大政府规定,金融机构必须公布服务收费标准和项目,所以消费者很容易查到各个银行或贷款机构的收费表,并进行比较。
除了住房贷款手续费之外,买房还需要支付产权转让、验房、交易税、物业管理费(如,condo, townhouse等),以及地税等费用。因此,银行在放款之前通常要求借款人的账户中要有足够的款项用于支付首付款以及相当于房价1.5%至2.5%的交易费用。
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