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判断美国房地产的初级眼光,中级眼光,和高级眼光  XML
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北斗



注册时间: 2008/12/05 13:30:06
文章: 66
离线

判断美国房地产的初级眼光,中级眼光,和高级眼光

田原
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网上如果有人求买房经验,回答肯定是七嘴八舌。有人说,要看下水道,有人说,要看屋顶和地基。肯定还有人会说要看学区。等等,等等。
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我想就此问题作一讨论。把观察房地产的各类内容,分为:初级眼光(建筑状态),中级眼光(地理位置),和高级眼光(涨势前景的时间因素)。分别介绍。可惜我的时间非常缺少,所以,只能先大概介绍一下轮廓。
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(一)初级眼光----对房产结构和状态的观察
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所谓 初级眼光,就是指对房产本身的建筑状态的判断。其中当然包括了,院子、屋顶、地基、外表、结构、水、电、煤气、空调等的状态,等等。
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为什么说这是初级眼光呢? 主要就是因为,这些具体的建筑状态,并不是影响房价的主因。而且,一般来说,在房产出售时,建筑状态就已经反映在卖价里面了。
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举例来说,同样一个地区,同样一条街道上,完全相同面积的二幢房子。假如其中一套,其屋顶已经很旧,而另外一套屋顶却是很新的。那么,自然地反映在房价上,旧房顶的一套一般来说,要价就比新房顶的那套要价就低大约一万美元。
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而对于那些水管陈旧,或者轻微漏水的一些细节,事实上,花钱修复这些细节,其成本比起房价来说,也是非常小的。在这方面讨价还价反映在房价上,不过是几百美元,或者上千美元的范围而已。
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在“初级眼光”中,对房价影响比较大的部分,主要有:前院的状态。房子的结构。
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对于一个想要卖房子的人来说,如果找realter帮你出主意,他/她最多的建议就是,把前院整理好。因为,这是反映一个房产“卖相”的一个很重要的因素。修整过的前院,可能可以对房价提高上万甚至几万的水平。而那些室内细节,例如,厕所是否有微小漏水啦,等等,其实对房价的影响并不是很重要。
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对于买房者来说,其实恰恰应该不被前院所迷惑。而应该更加关注房子的布局和结构。例如,旧的房子往往壁柜比较小。这就对生活造成一些不太方便。还有,房子的地下室,和阁楼在卖房时,并不算面积。但是,有地下室和阁楼的房子,显然多了很多存储空间。这些空间,对于生活来说,是很方便的。
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其他重要的房子结构包括:屋顶的高度。美国房子的屋顶,有些是八英尺高的屋顶。有些是九英尺高的屋顶。九英尺高的屋顶显然要比八英尺高的屋顶感觉好多了。而且,更有升值前景。阁楼的高度也是比较重要的。阁楼如果比较高,而且其通风比较良好,那么,对于房子的保暖性能就非常有利。
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对于有地下室的房子,需要了解,很多地区,在雨季的时候,地下室是可能漏水进来的。所以,在这种情况下,你需要考虑地下室的排水问题。一般情况,都会有蓄水洞加上水泵。有时,地下室也会有下水道的出口。(那就更方便了。)
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在房子结构中相当有害的内容主要有二个。一个是白蚁。另外一个是石棉成分。
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很多华人看房子总是问地基是否好。其实,地基如果裂缝,都是可以比较容易修好的。甚至房子地板有所倾斜,都是可以用千斤顶矫正的。但是,假如房子结构中,被白蚁所害比较严重,那么,整个房子就毁了。所以,排除白蚁是整个房子结构中的第一重要因素。一般来说,房产买卖中,对白蚁的检查都需要有专项检查。
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一般人比较容易忽略的是,房子结构中的石棉成分。石棉是一种致癌物质。早已被美国政府禁止使用。旧的房产中,某些外墙是石棉瓦材料的。还有些绝缘材料是包含石棉的。甚至还有些墙表面的popcorn涂料中,也含有石棉成分。这些都需要在买房时询问清楚。
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如果外墙是含石棉的,一般在漆的覆盖下,也不至于暴露。不过,这种含石棉的结构,毕竟不是一种好事情。肯定会对房产的价值前景有影响的。如果是阁楼中的绝缘材料包含石棉,是可以请人来清除全部保温材料,进行更新的。其价格对于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的样子。
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如果房子的框架中,有一些轻微的白蚁。那么,也是可以采取措施进行消灭的。有些公司采用把整个屋子用巨大的布罩子覆盖,然后通入毒气,杀死白蚁。成本大约要上万美元。
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还有一家公司,通过研究白蚁的习性,发现白蚁并不是永远呆在木头里面。而是白天在木头中打洞。到晚上,它们会爬到房子的外面,吸收潮湿的水分。所以,这家公司发明了一种药物,喷洒在房子外面的墙根。白蚁爬过以后,会被毒死,并且会传染到其他白蚁。造成整个白蚁窝的死绝。采取喷洒药的公司收取的费用,是根据房子的墙周长来计算的。一般二千尺左右的房子,大概需要一、二千美元喷洒一次。然后,他们卖保险给你。保证你的房子不被白蚁所害。
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中心空调是房子的一大结构。完全装一套新的中心空调,目前的价格大约是五千到一万美元。
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总而言之,房子结构对房价的影响是非常有限的。例如,一个状态不好的厨房可能会造成房价略低一万美元。但是,如果你花一万美元重新翻修了厨房,那么,在卖房时,你就可以多卖一万美元。而这些建设成本,对于美国不同的州,不同的地区,差别不大。
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(二)中级眼光----对房产地理位置的观察 (location, location, and location)
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在美国买房的都知道房地产业最常说的一句话:location, location, and location。那么,到底其中包含了什么意思呢?
很神秘啊。
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其实说白了,意思就是,大区域,中区域,和小区域,每一个区域都很重要。
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为了强调这一点,我想首先说小区域,特别是,最常常被华人忽略的地理因素或称地形因素。来说明"区域(位置)"的重要性。直观一点说明,当你开车在一条路上通过的时候,可能根本没有注意到,道路发生了下坡,然后又上坡了这样的变化。然而,在房地产价格中,这一下坡,一上坡,房价可能就会有一倍的差别。说严重了吗?其实我很常见这样的情况。坡下和坡上一倍的房价差是很正常的。
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在某些地区,即便是在同一街道上,处于最低点地势的房子,(特别是最低点还紧靠一个水坑或水沟的。)有可能永远也卖不到高地势处房子的价格的一半。地势的高低可以很容易从google map上选择Terrain选项,就可以看到。买房前,千万要先查阅一下google地图中的Terrain图。地势对房价的影响是巨大的。在绝大多数情况下,在“坑”里的房子,都是低廉的房子。即便同样是处于“好区”。当然了,各个不同地区,地势的平缓程度不同,对房价的影响程度也是不完全相同的。不能绝对化。
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除了地势低,靠近水坑以外,在同一个小的区域内,靠近高速公路或繁忙交通要道,靠近铁路,靠近高压线路,靠近变电站,靠近电视塔,靠近墓地,靠近垃圾场,等等,都会强烈影响房价。这种影响,应该被称为:“明显地理位置缺陷”造成的影响了。对于公路的繁忙程度,是可以从google 地图中,选择"Traffic"一项,进行分析。所以,在观察房地产时,除了要看zillow的房价地图,也一定要同时看google的Terrain和Traffic地图。
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再来说一说大区的概念。华人最常说的就是“学区”,还有“好区”。这些当然都是比较重要的。但是,首先你需要理解,房地产的大区(例如,法拉盛区,sunnyvale,),邮政编码区,学区,小区(社区),等,都是不同的概念。
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其中邮政区域与大区的划分比较固定。但是,学区并不是一个固定的区域,而是经常因为政治原因,而变化的。某些城市,为了照顾贫穷区域的人们,甚至可以把穷区的学生分别分配到较远的富裕地区的学校中,用校车接送,以实现“更加公平”的理想。学区的变化,还有可能会因为教育经费的原因,以及新建学校或者撤销某些学校的原因,使得学区范围发生改变。而学区的范围划分,并不是根据邮政区域,也不是根据“好区”,“坏区”,“穷区”,“富区”,来确定的。甚至在同一条短短的街道上,很可能在1000号以前是一个学校,而1001号以后,就是划分到另外一个学校。
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小区或者称为社区,其实是因为这个区域是由同一个开发商建设而形成的。某些小区比较大,而某些仅仅包括三、五幢房屋。而越新的小区,越容易是一些比较偏远和角落的地区。因为,开发商在购买地产的时候,首先要考虑的就是地价。他们最容易能买到的成片地皮,要么是偏远的地区,要么就是靠近高速公路边,或者,一些地势不好的地段。所以,当考虑“小区”的时候,需要小心地观察地形和地理位置。而不是仅仅考虑“好区”和“学区”。
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如果把学区,和邮政编码区说成是大区,那么,由一些主要的交通干道隔离出来的一小块一小块的“格子”,应该可以被称为“中区”了。房价在主要交通干道的二侧有巨大差别的现象,是非常普遍的。一般来说,被交通干道隔离出来的“格子”内,环境和居民成分大致是一致的。房价也比较在类似的水平。当然了,如前所述,即便是同一的格子内,地势的高低,以及是否靠近高速公路等,还是会进一步造成房价的不同的。
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比较不同区域的房价,你应该选择不同地区中,都没有明显“地理缺陷”的房子,选择类似面积的房子,进行比较。也需要比较每一个区域最贵的房价。(它说明了这个区域的最高水平。)一般来说,每一个区域的最好的房子,肯定是处于地理位置比较好的地段。一般来说,房产开发商是不会在很差劲的地理位置买一块地,盖上最好的房子的。(但是也有例外。就是当某一区域非常好,已经根本找不到空闲土地时,他们可能在很靠近高速公路的差劲区,买下破旧的房子,彻底改造。)
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总结一下中级眼光,就是说,location, location, and location这句话,就意味着,大区域不同,会造成房价的不同。中区域不同,会造成房价的不同。小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同,也会造成房价的巨大不同。
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另外一个需要注意的是每个区域的区域法(zoning law)。美国关于房地产,都要划分为single family zoning, multi-family zoning, commerical zoning, industrial zoning 等。每一种区域(zoning)都有相应的政府规范。房主不能随意改变。例如,你在single family 区域买的房子,就不允许你自己改建成多家庭的公寓。还有一种区域是“历史遗迹保护区”(historical reservation zoning)。一般来说,是比较有害的。因为它限制人们对自己房子的改建和扩建。
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(三)高级眼光----对房产价格涨势的观察 (价格的时间因素)
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几乎所有拥有房产的人,都希望房价上升。我个人认为,均匀整体上升的房价,对大多数只拥有自住房的人来说,其实几乎并没有什么好处。从理论上来说,如果房价整体上升,那么,看起来你的房价是升值了。但是,这笔钱你并拿不出来。你如果想卖掉这个房子,再买一幢更好的,那么,因为房价上升,更好的房子变得更贵了。所以,你并没有因为房市的整体上升而得利。而对于想买房的人来说,工资的增长速度总是赶不上房价的增长速度。
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房市上升的主要得利者,其实是政府人员。因为房产税随之增加了。而房产的拥有者,喜滋滋地看着房产税的增加,其实依然居住在同一幢房子中。
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唯一的好处是,房产的拥有者,可以从房子中提取的抵押贷款数增加了。(Line of credit)如果你想买第二套房产,这就很重要了。
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从我个人来说,我对房市的整体上升或者下降,没有太大的兴趣。甚至可以说,我更期望房市的整体下降。这样,即便是工资收入不变,但是,我可以有机会买更多的房子。
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我认为,真正对房地产涨落的高级眼光,是对不同区域房价涨势不同的判断能力。如同前一篇文章所述,对于房价来说,location, location, and location这句话意味着,大区域,中区域,小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同,房价都不同。
对于本篇文章来说,你需要学会理解,大区域,中区域,小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同,还有房子的状态的不同,房价的涨落规律也不同。
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能够判断出某一个区域的某种房子,会有很大的涨势,而另外一个区域某种房子没有涨势,这,才是高级的本事。
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一说起买房的经验,很多人都会告诉你,(包括本版一位网友也曾经说过。)在看好一幢房子后,应该开车到房子附近,等待观察进出的邻居都是一些什么人。如果邻居中有穷人或者是黑人,那么,就说明这是一个不好的区,就应该回避这样的房子。
如果你持这种看法,那么,很有可能你正在失去最好的房市机会。
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稍微分析一下我们就不难理解。假如一个区域,已经完全是富人,那么,房价一定已经升的很高,而且难以有更高的涨势了。无论是从道理上说,还是从我个人的经验来看,“涨势”最快的区域,都是那种,从本来是穷区变成富区,这种变化之中的区域。(想想吧,“涨”的最快,肯定是“变”的最快啊。)
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那么,这种处于“变化”的区域会是什么环境呢?肯定是,理论上说,交通方便又安静,但是,因为历史原因,原来主要都是穷人居住。现在,一部分的住户是原来的穷人和黑人。而一部分居民是后来的富人。所以,这个区域房价差异很大。(差异大才有机会啊。)富人因为看中了这块区域的地理位置,而迅速地往里面“挤”。在这一过程中,一些穷人的房子,依然很便宜地出售。(涨势啊,机会啊。如果你已经看不到穷人了,你就已经没有机会了。)
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当然,从“穷区”变成富区是一种快速变化的区。从“中产”变成“高产”也是一种快速变化的区。每个城市的变化都有自己的特色。不可绝对照搬细节。
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判断区域的变化的“高级”高级眼光中,还需要具有房地产开发商的知识(或眼光)。一般说来,一个区域的房子结构没有变化,而仅仅价格变化,是比较慢的变化。更快的变化是被房地产开发商把旧房拆除,翻盖新房。这种变化速度是更加快速的。而开发商对于每个地段应该付出的成本,以及翻盖以后,可以达到的价格水平,绝对是高级专业水平的。所以,学习和理解了开发商的经济思维,绝对是一种”高级的眼光“。
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建筑商大概有这些经济概念:第一,买旧房的价格。这基本上就相当于这个区域的地价。(与本地域穷人数有关。也成为本区域房价的最低值。)第二,建筑成本。我感觉,2000尺到5000尺的房子,建筑成本相差并不太多。都是大概十多万到三十万左右。第三,开发商至少要赚十万到三十万吧。第四,是翻盖后新房的价格。这与本区域富人的水平有关。开发商绝对对此有比较好的判断。
举例来说,如果一个区有很多二十万以下的房子,而最高房价已经达到五十万。那么,开发商就会把收购价订在十七、八万,翻盖大约三千尺的房,卖五十万左右。所以,这个区凡是出现十七、八万的房子,就会立即被开发商买走。这样,这个区的最低房价就被卡位。几乎你看不见十七万以下的房子。但是,开发商也不会轻易购买超过二十万的房子。因为,这样,他的成本就会升高。所以,在十八到二十万之间,会有比较便宜的房子。有的时候,开发商会等待机会,或者,逼迫穷人便宜一点卖给他们。但是,假如该地区房价形式比较好,例如,最高房价达到了七十万,那么,开发商就可能就会花二十五万买旧房。
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房产开发商在观察地理位置时,是非常讲究的。因为,富人肯定不会在高速公路边买房的。也不会选择地势不好的各种有缺陷的位置买房的。所以,开发商绝对不会在高速公路旁边买一个便宜的房(或地),盖很贵的房子的。他们肯定要选择盖好房以后,能被富人看中的地段,进行高档的翻盖。而那些高速公路边,或者其他有缺陷的地段,一般来说,会被盖成公寓楼,或者condo等,占用土地少,但是,高利用空间的建筑。
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不管怎样,如果有开发商在本区域进行翻新开发,那么,即便是中档的房产,价格也会被很快抬高。
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最近几年的很大一个趋势就是,因为汽油价格的升高,使得远郊的房价下降。而城里面和近郊,(很多原来是穷人区和黑人区)被全盘翻新。房价几乎是每五、六年就翻一倍。当然,开发商并不是普遍撒网的。一般来说,他们会盯着一小块地理位置比较好的区域,进行专攻的。常常出现这样的广告:
We buy urgly houses。这,就是房地产开发商在行动了。
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总而言之,你不仅要能判断出,目前情况下,不同大区,不同中区,不同位置每一个房子的房价,(这个可以和别人大侃特侃。越大越好侃。总体房价是增还是降之类的废话随便说。)。而且,你要在心里,具有判断大区、中区、小位置房价的涨落前景的能力。
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机会肯定会有的。前面说过,中国人很多不了解房价定位。其实,美国人也有很多也是不懂。他可能一看,同一条街上位置不好处的一个房子卖了一个便宜价,他就可能把自己的房子也卖这个价了。还有人一看,这个区域有几个黑人。立即就舍弃了买房的打算。这又可能使得好位置的房价变的很便宜。
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当然了,一个大区,房价还是受到整体经济的影响的。如果你能到市政府去查阅文件,看看最近本市都有什么发展规划,那当然是很有本事了。如果嫌这样太麻烦,那么,顺路看看,是否有大公司在建大楼。大学是不是新建了一个高楼或者医院。某个区是否新建了一个超市。或者麦当劳,或者,PapaJohn Pizza,星巴克,等等。这些超市和快餐,不同总类的,其实总是和本地区人口发展,经济发展,居民结构发展,非常相关的。这些超市和快餐的经营者们,对于本地区人口结构的变化,可是很有经验的。
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另外啦,如果你买房是为了出租而不是自住,那么,你可能反而不希望是好的学区,只要安全方便就行。你也不在乎房子是处于高速或者其他有缺陷的地理位置。只要房价和租金的比例达到一百比一以下就行。(这个比例是判断出租房产的一个重要依据。)
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总结一下说,就是需要把对房地产的分析和判断,分为三个层次。第一就是房子的状态。第二是地理位置。第三就是房地产的涨势。

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好啦,就说这么多吧。
 
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