房地产买卖方与经纪之间关系解读

来源：老袁房产

一、什么是“代理关系”？

当某人（委托人）委托另一人为代理人时，他们之间的代理关系即告成立。代理关系的性质和范围（即代理人被委托做些什么）由委托人指定。在房地产买卖中，当卖家或买家委托地产经纪做代理人时，代理关系即告成立。

二、“代理关系”的重要意义

根据法律，代理人有责任竭诚为委托人服务。代理人必须由始至终地代表委托人的最高利益，并且有责任将委托人的资料保密。

三、房地产买卖中的代理服务

房地产买卖中有卖家和买家两方，卖家拥有物业，希望将物业出售；买家则有意购买物业。地产经纪的工作是充当卖家和买家的协调人，促使双方达成交易。

四、多伦多地产商会

多伦多地产商会采用多重放盘系统（MLS system）。利用此一系统，卖家可通过其代理人（放盘经纪）使其他经纪知道有某一物业出售。其他经纪也因此可以成为“合作经纪”。

五、卖家和放盘经纪的代理关系

卖家和放盘经纪须签署一份多重放盘系统协议书，申明放盘经纪的代理权限与任务，以及卖家同意支付酬劳给放盘经纪。这种酬劳一般称之为“佣金”，通常在完成交易时由卖家支付。放盘经纪把待售物业资料输入多重放盘系统内，以分享佣金为条件要求其他“合作经纪”协助寻找买家。

六、买家及其代理

买家接触地产经纪时，不一定马上构成代理关系。有关经纪（合作经纪）可能是：

卖家的副代理人；

买方经纪，佣金由买方支付；

买方经纪，佣金与放盘经纪分享；

买家须知，作为卖家副代理人的地产经纪，严格来说也是卖家的代理人，因此要向卖家负责。但该经纪应向买家透露相关物业的一切资料，不能瞒报或歪曲任何事实，并须如实回答所有关于该物业的问题。

若地产经纪是买方经纪（不管佣金由买方直接支付或透过放盘经纪支付），则该经纪并非卖家的副代理人，应只代表买家的利益。买方经纪的代理关系在买家代理协议书中有明确的界定：有关经纪只是买家的代理人。

七、双重代理

在某些特别的交易中，买卖双方的代理人可能同为一间公司，又或同一个人，这被称为双重代理。当地产经纪和卖家签订放盘协议书，或者和买家落实代理关系时，通常会要求签署人表明知道可能有双重代理的情况出现，以及不坚持在利益冲突和保密责任方面的要求等。

八、表明代理关系的性质

在接洽房地产买卖时，以及当代理关系改变后，地产经纪应及早向其他同行表明代理关系的性质。

九、佣金支付方法

若“合作经纪”是卖家的副代理人，其佣金将通过放盘经纪支付，买家不须直接付款给有关的经纪。但若买家与地产经纪签订买家代理协议书，委托该经纪作买方经纪（该经纪成为买家的唯一代理人），则买家直接支付佣金予该经纪，或指点佣金是由放盘经纪支付。

十、总结

卖家和买家可自由地与地产经纪商谈代理关系、佣金支付方法的问题。所有地产经纪均乐于为各卖家和买家效力，并可随时解答有关地产买卖的任何问题。