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房地产买卖中CO的重要性  XML
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flyhigh



注册时间: 2008/12/06 15:25:33
文章: 52
离线

文章来源: 戴上律师事务所法律专栏

在买房子的过程中,常常会从律师口中听到“CO”, “Permit”,“Sign Off” 的说法。

你的房子、车库有没有CO?你的CO是几家庭的?你建的新露台有没有Permit和Sign Off。这些到底是什么,为什么那么重要呢?

CO是Certificate of Occupancy的简称,也就是房屋的占用证。房屋占用证,是证明一个建筑物合法性的重要凭证。它统称由当地政府的房屋局(Department of Building)颁发,体现一项建筑物的合法用途。在初始建造房屋时,开发商要在完成工程后联络房屋局有关部门,预约检查员(Inspector)进行工程验收检查,包括水暖、电和电梯,消防的检验等。当所有的检验文书工作完成后,所有的亏欠费用已支付,所有的违章已解决之后,如果一切工程建筑都遵从审批的图纸和相关法律,房屋局的证书就会被颁发。依据房屋局规定,无论是建新屋,还是增改房屋出入口,或者改变房屋全部或部分的用途,都应申请新的居住证表现这一变化。

Permit和Sign Off是工程审批文件,也就是工程许可证/开工纸和审核证。NYC Building Code对工程许可证的规定十分严格繁杂,但对于房屋买卖来说,我们比较关心的是车库(garage)、游泳池(swimming pool)、露台(deck)、门廊(porch)等等大的工程项目或者房屋改造的合法情况。

一般来说,建筑物是否附带店面,是几家庭房,是否有地下室( basement)、车库(garage)、都应该在CO中有所表现。而游泳池(swimming pool)、露台(deck)、门廊(porch)等等,都应该有单独的工程许可证和审核证涵盖这些工程。如果在房屋中发现了上述建筑工程,但在CO中没有相应体现,并且也没有其他的房屋局证件证明其合法性(legalization),则有构成违规(violation)的潜在可能。

如果房屋在纽约市的五个区内,就可以到房屋局的网站上查询CO情况。(http://a810-bisweb.nyc.gov/bisweb/bispi00.jsp)输入房屋地址,可以查到与这个所有占用证和其他工程审批文件。但某些特殊情况下,房屋可能并不存在占用证的登记信息。这种情况下应及时向地产律师咨询。比如,纽约房屋局明确提出1938年以前的老建筑可能并可以没有占用证。当律师通知你房屋没有查到房屋的CO,但你知道要购买的是个1925年建的老屋时,可先吃一颗定心丸了。当然,出于谨慎的考虑,如果希望得到房子合法性进一步肯定,特别是对有些辅助工程究竟是何时完成的,是不是近年来新做的违法改造不能确定时,也可以向房屋局申请“无拒绝证”(Letter of No Objection),通过政府文件来证明房屋并不存在非法使用,非法改建的情况。

如果房屋的某些结构做过改造,或改变使用用途但没有申请新的占用证,虽然可能因为工程没有被政府监管机构发现而没有违规记录,但仍然存在隐患。比如,将车库擅自改成卧室,在地下室住人,在一家庭的房子里安装两套厨房设施等,都是比较常见的违规现象。房屋局的检查员随时可能对房屋开罚单,要求申请新的居住证,甚至要求将改造复原。为了避免以后可能的损失,律师建议买主在过户前要求房主将非法使用的情况做改正,恢复原状,或者就已经作出的改造补交申请文件,取得合法证明。但这往往需要一段时间来完成。如果无充足时间完成这些工作,或者房主不知道如何操作,并且买方的银行对这些问题也并没有提出异议,也可以向卖方要一些补偿金(credit),作为过户后罚款或者额外申请工作的补偿。补偿金金额的确定,应该以一个工程师出具的评估结果为标准,这样才能使买卖双方心服口服。

总之,在房地产买卖过程中,一定要对建筑物的CO给与足够的重视和严格的审查,避免违规的发生,在过户前清除已存在的违规,以保证房屋居住和使用的合法性。

撰稿:王君律师(戴上律师事务所)

 
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