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Teana kiss


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注册时间: 2008/12/08 01:26:27
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环球华报 2009/01/07

加拿大抵押和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC)表示,加拿大11月新屋开工月升0.1%至季调的年率22.79万套。加西地区仍是全国热点,大温新屋起建破30年纪录。

而由卑诗省菲沙河谷地產局(FVREB)发表的今年11月房地產销售情况,11月透过综合房屋登记销售服务(MLS)成交的物业数量,达到1,324间,比去年11月的1,194间,上升约11%。另根据Genworth Financial Canada上周公布的另一项调查显示来加的新移民有超过一半的人在3年内购入自己的房子,可以说买房已经成为新移民的首要需求了。

置业为移民的首要需求

陈小姐移民加国已经五年了,初到加国时,在本地一间大学学习,所以开始时选择居住在寄宿家庭中,大约在寄宿家庭中住了二年左右,陈小姐同朋友共同租了一间二室一厅的公寓,边学习,边打工。现在陈小姐已经从就读的大学中毕业,也找到一份稳定的工作,买房的念头渐渐的浮出。在采访中,陈小姐表示,刚开始选择住在寄宿家庭是为了方便,由于是一个人来加国,也没有亲戚朋友在这边,因此住在寄宿家庭里有助于了解当地的文化,熟悉本地的环境,顺便还可以练练英语。后来,因为对这边的情况熟悉了,搬出来住相对就自由许多,做一些兼职的工作时相当也灵活些。现在,一切都很稳定了,就十分渴望能有个家了。陈小姐评价了自身情况后,计划是先购入一套一室一厅的房子。

在经过了网上的搜索后,陈小姐首先制定了自己的标准,首先房子的光线要足,朝南是陈小姐的首选,另外的一个要求就是要有室内的洗衣设施,小区治安要相对安全。首要的标准制定出来后,其他的就看感觉了。陈小姐后来经朋友介绍,找到了一位房产经纪,就开始了每周看房的必要功课了。

在本地,一般周末的下午会有很多Open House,此时卖方会在规定的时间内公开展览房间,让买房者可以随意参观,卖方经纪也会在场,解答相关的问题。或者买家也可以要求自己的经纪帮忙约看房的时间,在约好的时间内,卖方也会将房子向买家展示。

陈小姐说,现在她还没有看到特别让自己满意的房子,不过由于她本人并不非常急于买房,因此多看看也是有好处的,当看到满意的时候就会开始下OFFER了。

买房的简单过程



OFFER实际是Agreement of Purchase and Sale的简称,也就是所说的购房合同。通常是由买家的经纪准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。现在买卖OFFER中的大部分条款已经成文,所以订立OFFER的程序相对简化许多。 许多常见的需要买家确立的条款主要是:购买价格、订金、交屋日期和OFFER的附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验,这主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

看到了满意的住房,当然想尽快把它买下来。但到底出价多少才合理,怎么样谈价钱,应该注意什么等,这些对于首次置业的新移民来说,实在是有一些的困难。这个时候,买家就需要同经纪做一番沟通,经纪会准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料,供买家参考,加上地产经纪的专业知识和经验,帮助买家以合理价格买到满意住房。

目前最常用的递交OFFER的形式有两种:直接递OFFER给卖方经纪人或传真OFFER。 第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点,并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下,代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真OFFER相对简单,双方经纪通过传真联络,无须买方到场,但同样任何改动均须双方签字认可。

合同中一般都有需要免除的条件,比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等,直到所有条件全部清除之后,此合同才有真正完成的可能。一般来说,该免除条件有七天时间,在这段时间内,买方要同银行商谈贷款的事宜,同时也要进行验房等在免除条件中所列出的项目,如果其中有任何一个条款,买方不满意,则可以解除之前签订的合同。如果所有的条件都满足买方所列的要求,那么下一步,买方就要先交一部分订金,同时再签署一份解除条件书,之后买方经纪就会帮助买家做之后的工作,例如找律师做公证一直到最后取钥匙。

代表双方利益的房屋经纪

从事多年的地产经纪人老陈在接受采访时表示,根据他的经验,新移民买房考虑最多的就是价格以及地理位置。位置里面包括交通是否便捷,购物是否方便等。亚洲移民还比较重视的是孩子上学的学校,这也是他们考虑的一大重点。而不同类型的移民买房的标准也不一样,一般来说投资移民比较倾向于买house,而技术移民刚开始则会考虑独立屋及公寓。老陈指出,每一个房子都有各自的特点,没有办法找到一模一样的房子,因此买房时,各人有各人的喜好,只能看不同人的需求。

除了房子本身的费用外,对于买房者来说,还要支付的是验房费以及律师费。不同的房子类型,验房费有所不同,相对年份久的房子,面积大的房子,费用则会高一些,通常来说验房费一般不超过500加币。而律师费则由800至1000元不等。



对于很多人关心的经纪费用,老陈说,在买卖房屋的过程中,经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是,卖价的前10万元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产,经纪费用的计算方式为:(10,000x7%)+(90,000x2.5%)=$9250元。所得的9250元再由买方和卖方经纪分摊,卖方经纪得到总额的54%,买方经纪分得46%,因此在这幢房产中,卖方经纪赚得4995元,买方经纪得到4255元。

老陈指出,现在市场上也有一种非标准性的经纪费用,这个非标准性是由卖家和经纪双方达成的协议,例如,卖方向经纪表示,所售出的物业出,只拿出5000元作为经纪费用,这时,在售房过程中,买方的经纪可能不会喜欢向买家推荐该房产,因为从经纪的角度来说,这样的房子所赚的费用会少些,但如果买家喜欢,相信经纪也会尽职的。

有一部分买房者认为,“羊毛出在羊身上”,虽然经纪的费用是由卖方之付,但实际上卖方可能将该笔钱算在房产上面,因此实际上还是买方在出,而如果买方不找自己的经纪,而由卖方的经纪共同担负买卖双方的经纪,这样就可以和卖方压低价格。由于这样,卖方经纪一个人得到双份的钱,价格方面可能更好商量。对此,老陈指出,这是很多人的一个误区。从经纪的责任来说,卖方经纪负责宣传房产,支付广告的费用。而买方经纪则负责带买方看房,准备合约,谈价钱等。各自有各自的责任及立场。如果买方找卖方的经纪担当自己的经纪人,那么卖方的经纪就要一个人做两个人的工作,即要帮助卖方卖房子,还要帮助买方做法律文件,担付两份责任。而且卖方的经纪在一开始就与卖家达成了协议或是默契,知道卖家所能承受的低限,价格方面可能不太好压价,总体来说,天平还是偏向卖家一方的。

温哥华房市预测

就房屋市场的发展,老陈分析,温哥华的房屋受两个因素的影响,一个是人口方面,人口的增加和减少,会影响房屋的需求量,相对也就影响了房市的发展。另一个因素则是投资房地产市场的开发商。如果现在市场上有另一个项目的投资好过房地产方面的投资,那么这些开发商可能会将投资资金转向另一个投资项目,此时的房地产市场会受到影响。另外再加上政府的一些政策,比如在物业税方面的增减,也会影响房市的走向。因此影响房地产市场的因素则是由大环境决定,而不是像有些人所说的,2010冬奥会之后会涨还是会跌的这么简单。

不过老陈也指出,房子总有它的居住价值,如果是作为自住房屋来说,不论房市是涨是跌,该房子的居住价值是不会改变的。一般来说,本地的房地产市场在这个季节是买进的好时机。因为在11月底至2月这段时间,是房地产市场的淡季,这个时候房屋的成交量会有所下降,因为从本地白人的角度来说,比较忌讳在圣诞及新年期间搬家,而所挂牌的房屋应该是比较急于出手的房屋,这时候买家可能会以相对于较低的价钱买进。而一些投资公司为了完成2007年的一些销售量,也可能会以较低的价钱将房产售出。但相对来说,这个季节挂牌出售的房屋也会较少,选择也会较小。在3月至6月这段期间,房地产市场最活跃的时期,8月至9月趋于平稳,10月的时候又会有所下降。

老陈同时也指出,现在越来越多的本地白人向东迁移,他们很多都将原本居住在温哥华、列治文等地的房子出售,然后在低陆平原,例如素里,兰里等地购房。因为相对来说,那边的物业税比较便宜,因此房价也相对低些。虽然交通可能不及温哥华地区方便,生活也不热闹,但生活品质相对提高,房屋面积也变大。比如在温哥华价值100万的房子,可能在素里70万就可以买到,而且面积可能更大的房子,那卖主还有30万余额,同时也享受了更大空间的居住环境,实在不是一个赔本的买卖。但老陈也指出,这些都是要根据个人的要求来制定的,符合别人的标准,不见得符合自己,因此买房还是要根据自己的要求。

确定买房标准 相信经纪专业





对于买房自住的人士,老陈建议,首先买房者要确定自己的标准及要求。列出所能承受的价钱,户型,地理位置等。然后将此标准与经纪沟通,从经纪的角度来说,会根据买家的要求,先在网上搜索出符合该标准的房产,此时选出的房子已经是经过筛选的,再在这些房产中精心选择出买家满意的房产,此时,可能已经有4至5套房子,这时再逐个前往房产中看房。相信会有令买家满意的房子。

不过老陈也说,很多买家并不这样认为,主要是他们不太信任经纪的专业知识以及所做的功课。有人认为买房至少要看到20套或者50套房子。但其实这么多的房子中有很多是根本不符合买家的标准的,例如,买家想要买一室一厅的房子,结果看的50套房子中有一半是两室一厅的,这个时候可能说明,买家自己本身还没有确定自己的标准。因此他建议买家应该相信经纪,因为经纪所选出的房子已经是经过层层筛选后得出的结果,如果抱着再看看,再等等的想法,满意的房子已经被别人购买而错失了好机会。

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对于买房自住的人士,老陈建议:

·在买房前,根据自身情况,先确定买房的标准,将各条标准写下。

·从自住的角度来说,如果有计划买房,则是越早买越好,因为在日常生活中,房租的开销最大,因此有了自己的房产则可以省下房租的开销。

·自住者不需要担心市场价格,因为房屋本身就已经具有了居住价值。
 
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