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田原
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网上如果有人求买房经验，回答肯定是七嘴八舌。有人说，要看下水道，有人说，要看屋顶和地基。肯定还有人会说要看学区。等等，等等。
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我想就此问题作一讨论。把观察房地产的各类内容，分为：初级眼光（建筑状态），中级眼光（地理位置），和高级眼光（涨势前景的时间因素）。分别介绍。可惜我的时间非常缺少，所以，只能先大概介绍一下轮廓。
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[b]（一）初级眼光----对房产结构和状态的观察[/b]
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所谓 初级眼光，就是指对房产本身的建筑状态的判断。其中当然包括了，院子、屋顶、地基、外表、结构、水、电、煤气、空调等的状态，等等。
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为什么说这是初级眼光呢？ 主要就是因为，这些具体的建筑状态，并不是影响房价的主因。而且，一般来说，在房产出售时，建筑状态就已经反映在卖价里面了。
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举例来说，同样一个地区，同样一条街道上，完全相同面积的二幢房子。假如其中一套，其屋顶已经很旧，而另外一套屋顶却是很新的。那么，自然地反映在房价上，旧房顶的一套一般来说，要价就比新房顶的那套要价就低大约一万美元。
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而对于那些水管陈旧，或者轻微漏水的一些细节，事实上，花钱修复这些细节，其成本比起房价来说，也是非常小的。在这方面讨价还价反映在房价上，不过是几百美元，或者上千美元的范围而已。
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在“初级眼光”中，对房价影响比较大的部分，主要有：前院的状态。房子的结构。
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对于一个想要卖房子的人来说，如果找realter帮你出主意，他/她最多的建议就是，把前院整理好。因为，这是反映一个房产“卖相”的一个很重要的因素。修整过的前院，可能可以对房价提高上万甚至几万的水平。而那些室内细节，例如，厕所是否有微小漏水啦，等等，其实对房价的影响并不是很重要。
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对于买房者来说，其实恰恰应该不被前院所迷惑。而应该更加关注房子的布局和结构。例如，旧的房子往往壁柜比较小。这就对生活造成一些不太方便。还有，房子的地下室，和阁楼在卖房时，并不算面积。但是，有地下室和阁楼的房子，显然多了很多存储空间。这些空间，对于生活来说，是很方便的。
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其他重要的房子结构包括：屋顶的高度。美国房子的屋顶，有些是八英尺高的屋顶。有些是九英尺高的屋顶。九英尺高的屋顶显然要比八英尺高的屋顶感觉好多了。而且，更有升值前景。阁楼的高度也是比较重要的。阁楼如果比较高，而且其通风比较良好，那么，对于房子的保暖性能就非常有利。
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对于有地下室的房子，需要了解，很多地区，在雨季的时候，地下室是可能漏水进来的。所以，在这种情况下，你需要考虑地下室的排水问题。一般情况，都会有蓄水洞加上水泵。有时，地下室也会有下水道的出口。（那就更方便了。）
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在房子结构中相当有害的内容主要有二个。一个是白蚁。另外一个是石棉成分。
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很多华人看房子总是问地基是否好。其实，地基如果裂缝，都是可以比较容易修好的。甚至房子地板有所倾斜，都是可以用千斤顶矫正的。但是，假如房子结构中，被白蚁所害比较严重，那么，整个房子就毁了。所以，排除白蚁是整个房子结构中的第一重要因素。一般来说，房产买卖中，对白蚁的检查都需要有专项检查。
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一般人比较容易忽略的是，房子结构中的石棉成分。石棉是一种致癌物质。早已被美国政府禁止使用。旧的房产中，某些外墙是石棉瓦材料的。还有些绝缘材料是包含石棉的。甚至还有些墙表面的popcorn涂料中，也含有石棉成分。这些都需要在买房时询问清楚。
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如果外墙是含石棉的，一般在漆的覆盖下，也不至于暴露。不过，这种含石棉的结构，毕竟不是一种好事情。肯定会对房产的价值前景有影响的。如果是阁楼中的绝缘材料包含石棉，是可以请人来清除全部保温材料，进行更新的。其价格对于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的样子。
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如果房子的框架中，有一些轻微的白蚁。那么，也是可以采取措施进行消灭的。有些公司采用把整个屋子用巨大的布罩子覆盖，然后通入毒气，杀死白蚁。成本大约要上万美元。
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还有一家公司，通过研究白蚁的习性，发现白蚁并不是永远呆在木头里面。而是白天在木头中打洞。到晚上，它们会爬到房子的外面，吸收潮湿的水分。所以，这家公司发明了一种药物，喷洒在房子外面的墙根。白蚁爬过以后，会被毒死，并且会传染到其他白蚁。造成整个白蚁窝的死绝。采取喷洒药的公司收取的费用，是根据房子的墙周长来计算的。一般二千尺左右的房子，大概需要一、二千美元喷洒一次。然后，他们卖保险给你。保证你的房子不被白蚁所害。
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中心空调是房子的一大结构。完全装一套新的中心空调，目前的价格大约是五千到一万美元。
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总而言之，房子结构对房价的影响是非常有限的。例如，一个状态不好的厨房可能会造成房价略低一万美元。但是，如果你花一万美元重新翻修了厨房，那么，在卖房时，你就可以多卖一万美元。而这些建设成本，对于美国不同的州，不同的地区，差别不大。
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[b]（二）中级眼光----对房产地理位置的观察 （location, location, and location)[/b]
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在美国买房的都知道房地产业最常说的一句话：location, location, and location。那么，到底其中包含了什么意思呢？
很神秘啊。
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其实说白了，意思就是，大区域，中区域，和小区域，每一个区域都很重要。
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为了强调这一点，我想首先说小区域，特别是，最常常被华人忽略的地理因素或称地形因素。来说明"区域（位置）"的重要性。直观一点说明，当你开车在一条路上通过的时候，可能根本没有注意到，道路发生了下坡，然后又上坡了这样的变化。然而，在房地产价格中，这一下坡，一上坡，房价可能就会有一倍的差别。说严重了吗？其实我很常见这样的情况。坡下和坡上一倍的房价差是很正常的。
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在某些地区，即便是在同一街道上，处于最低点地势的房子，（特别是最低点还紧靠一个水坑或水沟的。）有可能永远也卖不到高地势处房子的价格的一半。地势的高低可以很容易从google map上选择Terrain选项，就可以看到。买房前，千万要先查阅一下google地图中的Terrain图。地势对房价的影响是巨大的。在绝大多数情况下，在“坑”里的房子，都是低廉的房子。即便同样是处于“好区”。当然了，各个不同地区，地势的平缓程度不同，对房价的影响程度也是不完全相同的。不能绝对化。
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除了地势低，靠近水坑以外，在同一个小的区域内，靠近高速公路或繁忙交通要道，靠近铁路，靠近高压线路，靠近变电站，靠近电视塔，靠近墓地，靠近垃圾场，等等，都会强烈影响房价。这种影响，应该被称为：“明显地理位置缺陷”造成的影响了。对于公路的繁忙程度，是可以从google 地图中，选择"Traffic"一项，进行分析。所以，在观察房地产时，除了要看zillow的房价地图，也一定要同时看google的Terrain和Traffic地图。
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再来说一说大区的概念。华人最常说的就是“学区”，还有“好区”。这些当然都是比较重要的。但是，首先你需要理解，房地产的大区（例如，法拉盛区，sunnyvale，），邮政编码区，学区，小区（社区），等，都是不同的概念。
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其中邮政区域与大区的划分比较固定。但是，学区并不是一个固定的区域，而是经常因为政治原因，而变化的。某些城市，为了照顾贫穷区域的人们，甚至可以把穷区的学生分别分配到较远的富裕地区的学校中，用校车接送，以实现“更加公平”的理想。学区的变化，还有可能会因为教育经费的原因，以及新建学校或者撤销某些学校的原因，使得学区范围发生改变。而学区的范围划分，并不是根据邮政区域，也不是根据“好区”，“坏区”，“穷区”，“富区”，来确定的。甚至在同一条短短的街道上，很可能在1000号以前是一个学校，而1001号以后，就是划分到另外一个学校。
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小区或者称为社区，其实是因为这个区域是由同一个开发商建设而形成的。某些小区比较大，而某些仅仅包括三、五幢房屋。而越新的小区，越容易是一些比较偏远和角落的地区。因为，开发商在购买地产的时候，首先要考虑的就是地价。他们最容易能买到的成片地皮，要么是偏远的地区，要么就是靠近高速公路边，或者，一些地势不好的地段。所以，当考虑“小区”的时候，需要小心地观察地形和地理位置。而不是仅仅考虑“好区”和“学区”。
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如果把学区，和邮政编码区说成是大区，那么，由一些主要的交通干道隔离出来的一小块一小块的“格子”，应该可以被称为“中区”了。房价在主要交通干道的二侧有巨大差别的现象，是非常普遍的。一般来说，被交通干道隔离出来的“格子”内，环境和居民成分大致是一致的。房价也比较在类似的水平。当然了，如前所述，即便是同一的格子内，地势的高低，以及是否靠近高速公路等，还是会进一步造成房价的不同的。
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比较不同区域的房价，你应该选择不同地区中，都没有明显“地理缺陷”的房子，选择类似面积的房子，进行比较。也需要比较每一个区域最贵的房价。（它说明了这个区域的最高水平。）一般来说，每一个区域的最好的房子，肯定是处于地理位置比较好的地段。一般来说，房产开发商是不会在很差劲的地理位置买一块地，盖上最好的房子的。（但是也有例外。就是当某一区域非常好，已经根本找不到空闲土地时，他们可能在很靠近高速公路的差劲区，买下破旧的房子，彻底改造。）
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总结一下中级眼光，就是说，location, location, and location这句话，就意味着，大区域不同，会造成房价的不同。中区域不同，会造成房价的不同。小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，也会造成房价的巨大不同。
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另外一个需要注意的是每个区域的区域法（zoning law)。美国关于房地产，都要划分为single family zoning, multi-family zoning, commerical zoning, industrial zoning 等。每一种区域（zoning）都有相应的政府规范。房主不能随意改变。例如，你在single family 区域买的房子，就不允许你自己改建成多家庭的公寓。还有一种区域是“历史遗迹保护区”（historical reservation zoning）。一般来说，是比较有害的。因为它限制人们对自己房子的改建和扩建。
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[b]（三）高级眼光----对房产价格涨势的观察 （价格的时间因素）[/b]
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几乎所有拥有房产的人，都希望房价上升。我个人认为，均匀整体上升的房价，对大多数只拥有自住房的人来说，其实几乎并没有什么好处。从理论上来说，如果房价整体上升，那么，看起来你的房价是升值了。但是，这笔钱你并拿不出来。你如果想卖掉这个房子，再买一幢更好的，那么，因为房价上升，更好的房子变得更贵了。所以，你并没有因为房市的整体上升而得利。而对于想买房的人来说，工资的增长速度总是赶不上房价的增长速度。
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房市上升的主要得利者，其实是政府人员。因为房产税随之增加了。而房产的拥有者，喜滋滋地看着房产税的增加，其实依然居住在同一幢房子中。
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唯一的好处是，房产的拥有者，可以从房子中提取的抵押贷款数增加了。（Line of credit)如果你想买第二套房产，这就很重要了。
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从我个人来说，我对房市的整体上升或者下降，没有太大的兴趣。甚至可以说，我更期望房市的整体下降。这样，即便是工资收入不变，但是，我可以有机会买更多的房子。
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我认为，真正对房地产涨落的高级眼光，是对不同区域房价涨势不同的判断能力。如同前一篇文章所述，对于房价来说，location, location, and location这句话意味着，大区域，中区域，小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，房价都不同。
对于本篇文章来说，你需要学会理解，大区域，中区域，小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，还有房子的状态的不同，房价的涨落规律也不同。
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能够判断出某一个区域的某种房子，会有很大的涨势，而另外一个区域某种房子没有涨势，这，才是高级的本事。
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一说起买房的经验，很多人都会告诉你，（包括本版一位网友也曾经说过。）在看好一幢房子后，应该开车到房子附近，等待观察进出的邻居都是一些什么人。如果邻居中有穷人或者是黑人，那么，就说明这是一个不好的区，就应该回避这样的房子。
如果你持这种看法，那么，很有可能你正在失去最好的房市机会。
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稍微分析一下我们就不难理解。假如一个区域，已经完全是富人，那么，房价一定已经升的很高，而且难以有更高的涨势了。无论是从道理上说，还是从我个人的经验来看，“涨势”最快的区域，都是那种，从本来是穷区变成富区，这种变化之中的区域。(想想吧，“涨”的最快，肯定是“变”的最快啊。）
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那么，这种处于“变化”的区域会是什么环境呢？肯定是，理论上说，交通方便又安静，但是，因为历史原因，原来主要都是穷人居住。现在，一部分的住户是原来的穷人和黑人。而一部分居民是后来的富人。所以，这个区域房价差异很大。（差异大才有机会啊。）富人因为看中了这块区域的地理位置，而迅速地往里面“挤”。在这一过程中，一些穷人的房子，依然很便宜地出售。（涨势啊，机会啊。如果你已经看不到穷人了，你就已经没有机会了。）
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当然，从“穷区”变成富区是一种快速变化的区。从“中产”变成“高产”也是一种快速变化的区。每个城市的变化都有自己的特色。不可绝对照搬细节。
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判断区域的变化的“高级”高级眼光中，还需要具有房地产开发商的知识（或眼光）。一般说来，一个区域的房子结构没有变化，而仅仅价格变化，是比较慢的变化。更快的变化是被房地产开发商把旧房拆除，翻盖新房。这种变化速度是更加快速的。而开发商对于每个地段应该付出的成本，以及翻盖以后，可以达到的价格水平，绝对是高级专业水平的。所以，学习和理解了开发商的经济思维，绝对是一种”高级的眼光“。
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建筑商大概有这些经济概念：第一，买旧房的价格。这基本上就相当于这个区域的地价。（与本地域穷人数有关。也成为本区域房价的最低值。）第二，建筑成本。我感觉，2000尺到5000尺的房子，建筑成本相差并不太多。都是大概十多万到三十万左右。第三，开发商至少要赚十万到三十万吧。第四，是翻盖后新房的价格。这与本区域富人的水平有关。开发商绝对对此有比较好的判断。
举例来说，如果一个区有很多二十万以下的房子，而最高房价已经达到五十万。那么，开发商就会把收购价订在十七、八万，翻盖大约三千尺的房，卖五十万左右。所以，这个区凡是出现十七、八万的房子，就会立即被开发商买走。这样，这个区的最低房价就被卡位。几乎你看不见十七万以下的房子。但是，开发商也不会轻易购买超过二十万的房子。因为，这样，他的成本就会升高。所以，在十八到二十万之间，会有比较便宜的房子。有的时候，开发商会等待机会，或者，逼迫穷人便宜一点卖给他们。但是，假如该地区房价形式比较好，例如，最高房价达到了七十万，那么，开发商就可能就会花二十五万买旧房。
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房产开发商在观察地理位置时，是非常讲究的。因为，富人肯定不会在高速公路边买房的。也不会选择地势不好的各种有缺陷的位置买房的。所以，开发商绝对不会在高速公路旁边买一个便宜的房（或地），盖很贵的房子的。他们肯定要选择盖好房以后，能被富人看中的地段，进行高档的翻盖。而那些高速公路边，或者其他有缺陷的地段，一般来说，会被盖成公寓楼，或者condo等，占用土地少，但是，高利用空间的建筑。
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不管怎样，如果有开发商在本区域进行翻新开发，那么，即便是中档的房产，价格也会被很快抬高。
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最近几年的很大一个趋势就是，因为汽油价格的升高，使得远郊的房价下降。而城里面和近郊，（很多原来是穷人区和黑人区）被全盘翻新。房价几乎是每五、六年就翻一倍。当然，开发商并不是普遍撒网的。一般来说，他们会盯着一小块地理位置比较好的区域，进行专攻的。常常出现这样的广告：
We buy urgly houses。这，就是房地产开发商在行动了。
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总而言之，你不仅要能判断出，目前情况下，不同大区，不同中区，不同位置每一个房子的房价，（这个可以和别人大侃特侃。越大越好侃。总体房价是增还是降之类的废话随便说。）。而且，你要在心里，具有判断大区、中区、小位置房价的涨落前景的能力。
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机会肯定会有的。前面说过，中国人很多不了解房价定位。其实，美国人也有很多也是不懂。他可能一看，同一条街上位置不好处的一个房子卖了一个便宜价，他就可能把自己的房子也卖这个价了。还有人一看，这个区域有几个黑人。立即就舍弃了买房的打算。这又可能使得好位置的房价变的很便宜。
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当然了，一个大区，房价还是受到整体经济的影响的。如果你能到市政府去查阅文件，看看最近本市都有什么发展规划，那当然是很有本事了。如果嫌这样太麻烦，那么，顺路看看，是否有大公司在建大楼。大学是不是新建了一个高楼或者医院。某个区是否新建了一个超市。或者麦当劳，或者，PapaJohn Pizza，星巴克，等等。这些超市和快餐，不同总类的，其实总是和本地区人口发展，经济发展，居民结构发展，非常相关的。这些超市和快餐的经营者们，对于本地区人口结构的变化，可是很有经验的。
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另外啦，如果你买房是为了出租而不是自住，那么，你可能反而不希望是好的学区，只要安全方便就行。你也不在乎房子是处于高速或者其他有缺陷的地理位置。只要房价和租金的比例达到一百比一以下就行。（这个比例是判断出租房产的一个重要依据。）
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总结一下说，就是需要把对房地产的分析和判断，分为三个层次。第一就是房子的状态。第二是地理位置。第三就是房地产的涨势。

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好啦，就说这么多吧。
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下面推荐一些关于学区和购房相关的网站，希望对准备和正在买房的朋友们有所帮助。

菲莎研究所（Fraser Institute简称FI） www.fraserinstitute.org

传说中的权威排名就是这个机构研究发表的。其依据是每年各个省小学3年级, 初中6年级和高中9年级进行一次的读、写及数学计算的统一考试成绩。如果我们在安省，想查找中小学总体排名或某单个学校的排名，可以在进到该主页后，点击 Report Cards栏目下面的School performance，再点击左侧的Ontario就可以看到Elementary和Secondary School详 细情况了。 不过，有些好学校由于某些原因在排名中找不到。举个例子，位于多伦多北约克的A.Y. JACKSON高中，这所备受华人推崇高中就没有在FI排名中。而在FI参加排名A.Y. JACKSON不是北约克的，而是在渥太华Kanata社區內。出现这种现象的原因在于，北约克的A.Y. JACKSON高中没有九年级，上面说过，要参加FI的高中排名，就要有安省教育质量评估办公室 (Education Quality and Accountability Office简称EQAO)提供的九年级统考成绩，没有成绩就无法排名。所以，遇到类似的情况，就需要向同事朋友或者您的经纪咨询。

多伦多教育局（Toronto District School Board 简称TDSB） www.tdsb.on.ca

想在多伦多市（包括多伦多市中心City of Toronto-Downtown、东约克East York、怡陶碧谷Etobicoke、北约克North York、士嘉堡Scarborough、约克York）购置物业的朋友，在自己做功课时，可以先在公众的MLS（www.realtor.ca下面会详细介绍）上找到合适物业地址，再登录多伦多 教育局网站www.tdsb.on.ca，在首页左侧点击Find Your School，点击By Address,不过，进到这个页面输入地址时要注意，不要输入街道号码，类型，也不要带标点符号，回车后就能看到所在地址能上的小学、初中、高中以及能提供商业技术课程的学校。此外，还可以按照地图和学校名称来搜索。

皮尔区教育局（ Peel District School Board）www.peel.edu.on.ca

若在密西沙加市（Mississauga）宾顿市（Brampton）、卡尔顿镇（Caledon）三地买房，学区信息可以参考皮尔区教育局网站

www.peel.edu.on.ca，使用方法和多伦多教育局网站类似；

约克区教育局（York Region District School Board）www.yrdsb.edu.on.ca

同样，若在列治文山市（Richmond Hill）、万锦市（Markham）和旺市（Vaughan）买房，学区信息可以参考约克区教育局

www.yrdsb.edu.on.ca，使用方法和多伦多、皮尔区教育局网站类似，略有不同而已；

除学区外，还给喜欢自己做功课的朋友们推荐几个实用的网站：

加拿大全国住房抵押贷款公司Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)，www.cmhc-schl.gc.ca

因为有政府背景，该网站内容十分丰富、可靠。买房、租房，维护、装修，以及首付不足20%，如何办理住房按揭保险，都有详尽的解释和建议。

公众的多重放盘系统(Multiple Listing Service简称MLS) www.realtor.ca MLS有两种 : 一种是对公众开放的 MLS,购房者可以通过公开的 MLS 了解到自己想要购买的房源的大致信息 , 但这里的信息有一定的滞后, 而且只有房源的一些基本情况介绍 , 没有进一步的背景材料, 如这所房子以前的买入价,周边房源最近以来的成交价等。

另一种 MLS 系统则是只有各地产协会正式会员才能进入的数据库系统,那里的信息是即时更新的, 而且专业会员可以通过这个系统查到各种背景信息 。

公众MLS网页使用方法，进入www.realtor.ca首页后，点击Residential Properties,然后输入相关的地址或者邮编以及其他搜索条件，就可以找到自己感兴趣物业的基本资料。

邻居123网站www.neighbourhood123.com

这是一个查看欲购物业所在社区基本情况的网站。过去几年有很多内容可以参考的，不过遗憾的是，在吸引到足够多的眼球后，该网站有些内容近期开始收费了。不 过，即使这样，还是值得去浏览一下的。目前，该网站能提供的免费分析内容有：社区总人口，年龄构成；总的物业数量及大小；物业自住和出租的比例等等。

向网友推荐的一个比较简单方法是，结合自身实际情况，在公众的MLS上找到比较感兴趣物业的地址，然后根据地址到所属教育局的网站搜索小学及初高中学校情况，相信FI的话，可以到FI看看学校排名；然后再到邻居123网站查看该地址所属社区大体分析报告。

作者: williamww
]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/1803/1903.page http://www.bdsing.com/posts/preList/1803/1903.page GMT 今年10月下旬，我中了个“大奖”， 第一次被选中做陪审员。在这以前也收到过陪审职责 (Jury Duty) 的通知，但在第一轮电话候选就被剔除了。这次倒好，电话候选，法院待选，法官挑选，三轮筛选，轮轮都被选中，最后落得整整两个礼拜坐在法庭上听律师吵架。官司结束后，如释重负，回到公司上班时竟喜不自禁, 有如重生。列位看官别以为我在这里夸张，试想一下，每天坐在法庭上不言不语不能随意喝茶上厕所不能上网，即使听见律师在公堂上强词夺理都要双唇紧闭，不能出声，能不难受吗？当然“受苦”两周收获也不小，除了真正了解了美国的陪审制度，亲眼见识了银幕下穿黑袍的法官，听律师们对着法官一口一个“法官阁下”(Your Honor)，还享受了原告被告的恭谨。陪审团进出法庭时原告被告及其律师都要站立起来以示尊重。当然，最主要的一点就是知道了以后在买卖房屋时应该怎样避免官司缠身。

我参与审理的是一起买卖房屋引起的民事诉讼案。买方杰斯夫妇是原告，卖方什维拉夫妇是被告。杰斯夫妇于2007年房市最高点时从什维拉手里花了125万刀买到一栋约3800平方英尺独立房。 买房时为了杀价，杰斯夫妇主动要求与卖方签署了“现状购入”(as is) 的条约，也就是说房屋按出售时的现状购入。令人难以置信的是杰斯夫妇在要求“现状购入”的同时，居然自己不舍得花钱雇人检查房屋，完全凭卖方的房屋检查报告 (Inspection Report ) 便轻率成交。搬进去不久，杯具就开始了。先是发现些小毛病，后来发现起居室的屋顶漏水，再后来家里的硬木地板又开始裂口，木板之间的裂缝宽得来可以容纳硬币插入，若要彻底修理，得换掉整栋房屋的地板。另外，地板和地基之间的空间 (Cross Space) 也发现漏水，淹成了一个浅池塘。经他们请来的专家进一步检查，这栋房屋在设计上似乎有毛病。但是，由于房屋是按“现状购入”(as is)， 诉讼就变得困难了。听到这里，不少人会说，既然是“现状购入”，就没有什么好告的，必须接受房屋的状态。也就是说该自认倒霉。


且慢，此事若是这么简单，也就没有这场官司了，所谓一个巴掌拍不响。在这场交易里，卖方也犯有错误。这栋房屋是什维拉先生亲手修建的。在修建过程中他不但自己没有建筑的执照，还雇用了好几位没有执照的建筑工和电工。另外，什维拉全家在这个房屋里居住三年期间曾经发生过两次漏水，损伤了硬木地板。卖出这个房屋之前，什维拉先生曾花钱请人来检查，发现硬木地板有问题，可能要花5万元修理，尽管检查报告里说明硬木地板有问题，但在填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时，他却没有把这些问题填上。房屋情况表里专门有栏目询问房屋修建时是否雇用过无执照的电工，屋里是否发生过漏水，硬木地板有无问题等等，他们一概回答“没有”。这类错误共有10多处，很难想象完全是因为粗心大意造成。但是从什维拉夫妇与买方交往的历史来看，似乎又并不像是知道这房屋有严重问题而故意欺瞒。他们曾主动邀请买方去看房，并亲自带领买方参观这个房屋，什维拉先生也亲口告诉买方这房子是自己修建的，并提醒买方雇人再作房屋检查。

原告的诉讼包括两方面，一是控告 什维拉夫妇违章操作修建房屋，二是控告卖主没有如实填写房屋情况表，应该负违约责任。一共索赔五十万美元。 这其中包括更换硬木地板需要的八万六千刀。更多的费用是用于修补房屋漏水的问题。至于“现状购入”是否成其为官司的绊脚石，原告律师有着与常人完全不同的解释。照他的说法，“现状购入”是在了解所有的信息的情况下给出的价格，既包括房屋的外观评估，也包括那些表格里公开了的信息，所以应该更加小心的人是卖主，而不是买主。卖方提供的信息应准确反映真实的现状，否则应该赔赏买方的损失。这个解释让你跌破眼镜吧？我也一样。这就是律师的“辩才”。

审讯开始，双方的辩护律师先作一个开场讲话，然后请原告被告来对话。被告什维拉先生承认他在填写表格时候犯有错误，但却不承认是故意欺瞒。这里的一个重要的疑点是被告出售房屋的动机：被告是否早就知道房屋有严重问题才出售的。若是，则故意欺瞒的嫌疑较大。被告解释这个房屋本来是他们为自己修建的梦想房屋，准备长住。但搬进去后，他们的双胞胎儿子不能适应新学区，没有交上新朋友，郁闷之余只好关在家里打电动游戏，致使体重直线上升，有肥胖趋势，这才让他们夫妇痛下决心卖掉房屋搬回原住处。被告后来出示了这对双胞胎孩子的照片，以证实他们所说的属实。从照片来看这两个孩子在居住这个房子期间确实增重不少，都变胖了。至于究竟这是不是他们真正售房的原因，就取决于陪审员自己的判断了。

原告杰斯夫人长着一张精明的脸，一看就是个厉害的主，听她介绍是斯坦福大学学艺术的毕业生。家里购买房屋似乎都由她一人作主，出庭对质的也主要是她。她的丈夫杰斯先生在思科公司当部门经理，买房子这么大的事他居然毫不参与，完全任由太太折腾，如此“甩手掌柜"，实为少见。杰斯夫人告诉了陪审团他们全家如何被新买的这个房子折磨得焦头烂额，听起来他们确实很让人同情。但被告律师却指出了她证词里有些前后不相符之处。被告律师并且指出在购买这栋房子之前，杰斯夫人除在加州还拥有另外一栋房屋外，已经在密苏里购置了九栋房屋。房市下跌后这九个房子都扔还给了银行，作为法拍屋。紧接着被告律师质问杰斯夫人是不是因为这个房屋的价格下跌了，想在获取赔款后将这个房子也交给银行作法拍屋，而赔偿所得的钱就揣进自己腰包。杰斯夫人当然矢口否认。不知怎么的，这点插曲让对我杰斯夫人的同情心大打折扣，觉得她做事的方式太有问题了。

之后便是证人出庭。花最多时间的是关于什维拉先生违章操作的指控。两边都有证人出庭。这些证人包括建筑行道的专家和政府官员。这些专家出庭的价格都不菲，高达500刀一小时。各方证人给出的证词当然都是对自己那一方有利的，也就有了不少矛盾之处。要判断谁的证词更可信，得综和各方面的因素。首先是专家的信誉，另外再看他们能够从证词里面得到多少好处，会不会因为利益驱使而作假证。由于证词涉猎了太多的建筑专业知识，这部分听得我十分头疼。不过两周下来竟然学了些与建筑有关的东西，也算是意外收获。

起到决定性作用的是被告的证人，一位郡县 (County) 政府部门官员。据他说被告所在的郡县允许没有执照的人修建自住房屋，也允许修建自住房屋时主人雇用任何家人朋友，毋须执照。唯一需要有执照的是电工。除此之外，被告还出示了他们建房时政府检查合格的所有批文，说明他们没有违章建房。唯一不合法的是被告什维拉先生曾经雇用过无执照的电工。但因为房子里的电路没有任何问题，也就毋须赔赏。看过这些证实材料后，原告只好撤销第一个诉讼： 什维拉夫妇违章操作修建房屋。这样案情就变得简单多了。

这里值得一提的是两位律师在法庭上的表现，确实有高下之分。原告律师比起被告律师无论在材料的组织，还是法庭上的应变，都要逊色很多。原告律师虽然有多年经验，材料准备得也很充分，但是他讲话不严密，重覆甚多，常常让我听得犯困，而被告律师头脑清醒，反应迅速，问话犀利，应对自如，轮到他讲话我的精神头就来了，常在心里为他喝彩。另外，原告律师在堂上的风度也有些欠佳，情急之下有时控制不了脾气，甚至给人以咆哮公堂之感，起到了很负面的作用。虽然最后的判决是根据事实，律师的表现起到的作用也是不容低估的。

证词完毕后，即是陪审团裁决。这是一个中等长度的审讯。从开庭到证词结束将近两周。这期间陪审员不可以向任何人泄露案例，也不可以擅自上网查询有关案例的一切资讯。所有与案子有关的信息只能从法庭上获取。除此之外，在没有到讨论判决之前，就连陪审员之间也不能谈论任何与案例有关的话题。之所以这样规定，主要是为了避免陪审员受外部干扰，影响对案情作出客观公正的分析判断。当然，审判结束后案情就不再需要保密了，否则也就不会有这篇小文了。

陪审团一共有12名陪审员，另外还有四名候补陪审员。候补陪审员必须参与整个审讯过程，为的是以防万一，如果陪审员发生意外，比如生病或者有紧急事件，不能继续下去，候补陪审员马上就可以顶上。但在最后的判决阶段，候补陪审员就不能参预了。对于民事诉讼，无论任何指控，陪审团里12人必须要有9人通过才能成立。而犯罪案则要求12人全部通过才能成立。法官在判决中完全没有任何权力，只负责主持审判庭和回答陪审团的法律问题。

我们这些陪审员被关进一个有饮料有厕所的房间讨论判决，除了商定的休息和吃饭时间，任何人不能擅自出入。法官把判决书交给了我们，厚厚的一迭。其中有四项对被告违约的指控：1) 违反合同；2) 买卖不诚信；3) 粗心失误； 4) 故意隐瞒房屋的问题。每一个指控由多个问题组成。最后的判决是落实到卖方需要出多少钱赔偿买方的损失。

由于庭审期间陪审员之间不能有任何关于案情的交流，当判决讨论开始时，憋了这么多天的话便一下子释放了出来。12名陪审员里有10名都是女性，可以想象说话的欲望有多高。第一天大家随便聊案情，每个人的话都像开了闸门的水，哗哗地放了出来。会议室里一片喧闹，谁也听不清楚其他人说的是什么，结果除了推举出了一位干过四次陪审的人作领导外(FOREMAN)，什么也没有完成。

第二天是个星期五，审讯已经快两周了。大家都很想快点结束，不想下周再来这里。我们推举的这位领导虽然有多次当陪审员的经历，却不是一个很好的会议主持人。大家聊天她也跟着聊，不加控制和引导，任由每个人津津有味地讲述自己的买卖房子经历。如果继续这样下去，只能是议而不决，浪费时间。看看情况不妙，这样泡下去下周还得再到法院来，那还不要命，我实在是忍无可忍了。于是只好出手“夺权”。名曰夺权，当然是夸张之语，其实也就是帮帮这位领导主持会议，钉住每个陪审员，要大家对着每项指控依次表态。当然表态时各自可以说明作出这个决定的理由，但不能漫无边际的聊。好在大家都想尽快结束判决，都很配合，这样就快多了。

大家的共识是50万元赔偿显然是狮子开大口，因为没有足够的证据证实房屋的问题都是由卖主造成的，但是硬木地板的问题，卖方确实应该负责任。对于“违反合同”的指控，绝大多数人都认为双方都有责任，卖方为什么不作房屋检查？尤其是从买方的房屋检查报告已经知道地板可能有问题，为什么不作进一步的检查？另外，“故意隐瞒”的指控也不成立。卖方 (被告) 给大家的印象是他们很为自己修建的这个房屋而自豪，甚至主动邀请买房见面，这是一般的卖主做不到的，所以陪审员都不认为他们是在故意隐瞒。这里我要解释的是，陪审员作出判断时，除了逻辑推理，很多时候是凭自己的感觉。如果其中的一方在某事上没有讲实话，陪审员有可能就不信他/她说的所有的话语。原告索赔的数目那么大，再加上他们那么匆忙买房，连自己该做的功课都没有做，搬进去以后才来找卖主的麻烦，很难说服陪审员们。

剩下的关于买卖不诚信和粗心失误的指控，绝大多数人都同意。我自己虽然同情被告，不喜欢原告，但从逻辑上来分析，也不能说服自己被告没有责任。他们填表的错误不可能完全是因为不知情。所以在诚信上确实有问题。

最后大家僵持在被告赔偿的数目上。12人中有七人认为应该赔偿重修整个房屋地板的费用，二人认为被告一分钱都不该赔偿，二人(包括本人)认为应该各自付一半，也就是说被告只赔偿一半的地板费用，还有一人坚持要被告赔偿地板和屋顶。我之所以认为各自负一半费用是因为地板之事原告也有责任，他们为什么在知道地板可能有问题的情况下自己不做房屋检查？由于任何判决必须要有九票通过才算通过，只好开始协调。在我反复说明了自己的观点后，两位认为卖方一分钱都不该赔偿的陪审员中有一位同意让步到各自付一半。这样还是不解决问题，继续僵持着，都不愿意再作让步。看这情形，那七位认为应该赔偿整个房屋地板的人开始做我的工作，他们说原告除了地板外，还要花很多钱修补其他问题，如像起居室屋顶漏水等等，所以原告实际上已经承担了责任。听他们这样要说，也有些道理。再说我们必须立足于找出解决问题的办法，该妥协之时也得妥协，洋人有句话：If you can't beat them, join them. 于是我同意改变立场。这下有了八票。还差一票。这一票好难啊，剩下的四人全都不让步，尤其莫名其妙的是那位坚持要卖方赔偿地板加屋顶的人，本来只要她同意让步问题就解决了，但这位女士坚决不妥协。僵持一段时间后，谢天谢地，又有一位只同意赔偿一半费用的人放弃了她的立场，同意让被告赔偿八万六千刀地板装修费。达成协议后，大家都很高兴，一看时间，下午4点钟，还来得及向原告被告宣读判决结果。

宣读判决书后，被告什维拉太太当即就流泪了。是啊，在花去了那么多的钱雇律师之后，还得赔偿原告八万六千元，当然伤心。原告的律师也一脸不快，显然是觉得赔偿太少。我们只能说：我们已经尽力了。

此事让我总结了几点买卖房屋的注意事项：

买房要注意的：
1) 要尽量避免购买物主自己修建的房屋，尤其是注意的是修建房屋的电工是否有执照。若是无照操作，最好不要碰那样的房屋。
2)自己一定要花钱雇人来做房屋检查，最好不要用与卖主雇用的相同的房屋检查公司。

卖方要注意的：
1) 签字前一定要仔细阅读所有相关文字。这条听起来好像是废话，但事实上很多人并不做仔细阅读。
2) 填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时应遵循宁多勿少的原则，凡是知道的信息都要填上。以避免任何潜在的问题。

(全文完)
]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/1492/1532.page http://www.bdsing.com/posts/preList/1492/1532.page GMT 新移民到美国，华人朋友们对保险业务都不熟悉，在购买房屋后，经常由于不熟悉房屋保险而造成不必要的金钱损失。所以，对于移民到美国的同胞们来说,认识和熟悉房屋保险是非常重要的. 熟悉房屋保险,这不仅可以让他们在具体案例上,获知能否获赔相应的险金,还能让他们避免购买不必要的险种. 那么,你熟悉房屋保险吗? 下面,美国加州的华兴保险的资深专家Barry罗将详细解答房屋保险中一个非常重要的,却容易被人忽视的问题 – 房屋漏水却久不修,保险可能不理赔.

华兴保险的保险专家Barry罗称, 一般来说,房屋保险包含了屋内漏水这一项.但是,许多屋主却会遇到一种情况,那就是,家中水管漏水,或者房屋漏水,保险公司却不理赔. 这是何种原因导致呢?

华兴保险的保险专家Barry罗说, 保险公司人员在接到关于房屋漏水这一案子后,会派专员至屋主家中,检查房屋,进行相关的调查. 一般情况下,保险公司会在调查后,对此房屋漏水情况进行理赔. 但是,如果他们发现,此漏水房屋有长期不修理的状况,那么,他们将拒绝理赔.

华兴保险的保险专家Barry罗说, 保险公司对长期不修的漏水房屋拒绝理赔的原因非常简单. 维护不当,不予赔偿.举个常见的例子来说, 若一人购买了汽车保险,当汽车撞树,保险公司将进行理赔. 同样,若一人购买了房屋保险,当房屋被一棵树砸中,导致房屋漏水,保险公司也将理赔. 然而,如果由于维护不当, 导致汽车老化, 或者房屋多年来一直漏水却不去维护,导致房屋严重漏水,发霉,那么,保险公司将拒绝理赔. 所以, Barry罗提醒各位购买了房屋保险的屋主,一定要重视房屋漏水的问题.一旦发现房屋有漏水的情况,不要拖延,立刻申报, 而不是一拖再拖,最终无法获得理赔.

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一、销售收益税
在纽约,自住型房产(主要居所)和投资型房产的销售收益税是不同的。美国纳税居民和非美国居民的销售收益税也不同。

一般而言,任何房地产(持有一年或一年以上)的增值均作为资本收益来缴税。收益/损失的计算方式很简单:

收益/损失 =实际销售额 [销售价格 – 销售费用] –调整基数 [成本+ 改建]。

过户费用、利息折扣点和贷款发放费计入房产成本基数,在销售时予以扣除。

美国纳税居民投资型房产销售收益税
即出售投资型房产时对资本收益征收的税额。对于美国居民,长期资本收益(持有房产一年以上)目前须缴纳15%的联邦税,纽约州和纽约市另行征收约10%的税。

美国纳税居民自住型房产(主要居所)销售收益税
如果您是美国纳税居民,并拥有一处房产,过去五年中,这处房产至少有两年用作您的主要居所,那么如果您是单身,而您的房产收益不超过25万美元,就无须为收益缴税;如果您填写的是夫妻共同纳税申报表,而您的房产收益不超过50万,也无须为收益缴税。若收益完全免税,则无须申报销售所得。但有时候,免税额会受到限制。

某些情况下,如果所有权和居住情况不符合条件,例如该房产作为主要居所的时间略短于两年,则免税额会降低。工作地点变化、健康问题或不可预知的情形都会造成免税条件不达标。
有一点比较遗憾的是,个人住宅房地产的销售损失不能用来抵减您的其它收入。

非美国居民房产销售收益税?
美国居民和外国居民的纳税义务存在显著差异。对于美国居民,长期资本收益(持有房产一年以上)须缴纳15%的联邦税,而外国居民的税率为30%。

此外,为保证税款缴纳,《1980年外国人投资房地产税法》(Real Property Tax Act of 1980,FIRPTA)规定,非美国居民进行房产交易后须立即缴纳所得税。美国国税局(IRS)征收房产销售总价的10%;纽约州另行征收估算收入的约6.85%。买方或卖方须填写一份国税局表格——《外国人士美国房地产交易纳税声明》。若交易发生地为纽约州,则需另填一份附加表格——《非美国居民房地产估算所得税纳税表》。

为减少麻烦,有时外国买主可以通过美国境内的有限责任公司购置房产。


二、以美国国内公司的名义购买房产
通常情况下,投资纽约房地产的外国投资者通过美国境内的有限责任公司来购置房产是不错的选择。

这家公司必须是在房产所在的州登记成立的。在纽约成立一家有限责任公司很简单,只需两周时间。有限责任公司必须提交企业纳税申报表(联邦、州和当地)。公司的员工/所有者(美国和非美国居民)人数不限。出售房产时,所有者可以把有限责任公司的股份出售(转让)给买家。

要注意到是美国和自己的国家之间订立的税务条约可能会减少有限责任公司获得的优惠,这一点务必加以考虑。因此,最好能与熟悉国际税法的税务顾问讨论一下购房的最佳方式。

三、抵押贷款买房
按揭利息通常可以扣税。但房产所有者的具体扣税金额可能会有限制。要计算扣税金额,通常需要咨询会计师。不同类型的抵押贷款适用不同规定。

如果您是房产投资者,例如买房用于出租,那么无论贷款金额的上限是多少,您的房产按揭利息都可全数扣税。但利息折扣点和贷款发放费是不可扣税的。这些费用计入房产的成本基数,在销售时扣除。商业用途的再融资贷款可作为按揭利息开支扣税。

购房贷款的用途是购买、建造或修缮房屋。贷款100万美元以内利息方可扣税(夫妻单独报税的上限为50万美元),也就是说,如果您的贷款额度超过了此上限,超出部分的贷款利息则不可扣税。

房屋净值贷款是借款人用所拥有房产的净值作为担保获得的贷款,但用于除购买本套房产外的其它用途。这类贷款须在10万美元以内利息才可扣税(夫妻单独报税的上限为5万美元)。

利息折扣点是为获得较低的贷款利息而支付的额外费用。对于房屋所有者而言,这些折扣点作为利息处理,在附表A(Schedule A)中可扣税。

合作公寓公司(Co-Ops)之间各不相同。很多情况下,合作公寓的按揭利息和房产税是按照股份数分摊给各“股东式”租户,其金额包含在合作公寓的每月维护费中。合作公寓公司通常会就这些金额出具年终对账单。一般而言,这些费用可在附表A(Schedule A)中扣税,不过还是请务必征求税务专业人士的意见。
关于购房及卖房的税务内容基本如上，不过具体条款较为复杂，特别是关于其中的减免和扣除的规定，同样的条件由于申报时填写内容的差异可能导致很大的不同，实际买房时最好请咨询税务专业人士。
]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/1490/1530.page http://www.bdsing.com/posts/preList/1490/1530.page GMT 发现这里有许多朋友对于投资农场很感兴趣。但很明显，没有几个朋友了解在加拿大农场主是怎么回事。也可能不了解，做农场主相对来说很容易移民。所以，我在这里就尽可能给大家多提供一些有关信息。希望对大家有帮助。如果觉得有用，请您“顶”这个帖子啊。

投资农场有什么好处？
农场主，是资产阶级或企业家哦。按照中国的说法，是地主！社会地位当然高于无产阶级。你可以雇工“剥削”他人（雇长工或短工，随你的便。不过，在加拿大你做不成周扒皮的。哈哈。）
1. 买一个现成的的农场，可以立即帮助你通过“农场主移民项目”成功移民！（如果你已经移民，你可以买一个农场，然后申请雇用海外农业技术工人，帮助你的亲朋好友来加拿大！）
2. 以在多伦多市区或温哥华市区买一栋独立屋的价钱，就可能买一个农场（也有一栋独立屋，另加数十至数百英亩土地！）
3. 买一个现成的运作良好的农场，足够养活你全家（你不用担心英语不好找不到工作，或坐吃山空）
4. 以后，你还可以雇用你的亲朋好友作为“农业技术工人”拿到工作签证来加拿大，数年之后可以帮助他们申请移民！（移民之后，当然可以改行或从事原有的专业）
5. 一年之内通常只需要工作半年左右，应该就可以养活你家了。（加拿大农场主就是这样养家的。其它时间，just enjoy your life! 但如果你想多挣钱，冬季那半年可以去做其它工作。
6. 除主申请人要做农场主外，你家里的其他人可以去做别的工作
7. 三年之后，你如果做烦了，你可以卖掉农场，去做别的行业
8. 土地是真正保质增值的硬通货！如果，将来你的土地在新开发区之内，你的土地就会飞速增值。即使在你的有生之年，你的农场不会在什么新开发区之内，土地也必然会大大增值！

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保护地球生态环境的有效措施--无地"空间房产开发与空间建筑"

保护人类赖以生存的耕地是现代地球人类的历史责任

联合国秘书长.美国总统.联合国环境规划署.各国元首.各新闻媒体 : 您们好!

我们来信向联合国反映世界各国发展和人类子孙后代怎么生存下去的大事,以及解决问题的方法,希望联合国高度重视,并向世界各国警示,以避免问题严重了在去注意,中国现在提出保护18亿亩耕地,就是在为了子孙后代生存下去所采取的重大决策.可供联合国保护地球环境参考。

世界各国,特别是发达国家和人口多土地少的国家,土地资源严重紧张,过去百年来靠占地扩大城市的建设不能继续下去了,否则,人类子孙后代怎么生存下去? 因此,世界各国城市的发展不能只靠占土地资料发展了,我们认为现代世界各国经济发展和人类子孙后代怎么生存下去,是事关百年后人类的生存和发展的大事,现代人类决不能只顾自已当前的"发展",而不顾人类百年后子孙后代的生存和发展,大量占去供人类赖以生存的耕地和自然资源,这实质上对整个人类(不能只是现在的)发展和生存的犯罪.因此,我们向世界呼吁:保护地球.保护供人类赖以生存的耕地和自然资源.保护生态环境.是当代人类对地球人类的历史责任。

我们提出的不要再大占耕地的发展思路,和已经获得美国.中国.英国发明专利创新科技的结构特征是: 采用桥梁结构和建筑结构之组合结构,可将原建筑在继续使用不用搬迁的情况下, 将原建筑楼是:4-8层加高到15-20层以上; 原建筑楼是:15-20层加高到30-40层以上; 原建筑是:20-30层加高到40-70层以上, 投资成本比拆除原建筑楼重新建至少节省30-60%,提前工期一倍以上。目前,该创新科在中国已经取得了十分成功的工程经验。因此,为世界所在城市的数千万座即有建筑上空开创了“空间建筑.空间房产开发”的新途径,也是当代地球人为百年后地球人类的历史责任。

我们希望能得到联合国的支持,让上述该创新科为全人类的发展作出贡献!
此致!
北京泰中建科技发展有限公司
北京泰中抗震技术实施有限公司

凤凰网解析财智中国名片--无地"空间房产开发与空间建筑"专利
美国.中国房地产投资开发企业.投资公司.各有关单位: 您们好!

以下是--“空间建筑.空间房产开发” 创新科技的介绍,更详细的资料在:www.taizhongchina.cn网中.望我们能合作在世界各国所有城市.台湾.香港和澳门推广实施.
北京泰中敬上

世界各国城市房地产发展的新途径--“空间建筑.空间房产开发” www.taizhongchina.cn

上述创新科技获得:美国.英国.中国发明专利

美国发明专利: Patent Number : 5,174,085
METHOD OF ADDING ADDITIONAL STORIES TO AN
EXISTING STORIED BUILDING

英国发明专利:Patent Number : UK Patent GB 2 226 072 B
A method for adding additional storeys to an
existentlow-storeyed building

中国发明专利: ZL 97 1 00056.5 国际专利主分类予号: E04H 9/02]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/792/824.page http://www.bdsing.com/posts/preList/792/824.page GMT
1、忌吃喜饼
喜饼是喜气的象征，分发喜饼的习俗意在分享新婚的喜悦，并将婚讯藉由喜饼传达给每一位亲友。在过大礼时，男友送来的喜饼新娘切记不可吃，因为这样就象征着把自己的喜气吃了，是应该注意忌讳的。

2、忌二次上香
多传统的家庭在嫁女的时候，都会在祖先或神灵供桌前告忌上香，女方除了要供奉礼饼，还要注意上香时，尽量不要将香头插歪了，假如歪了，也不要将香拔出、再查插一次，因为二次上香有二婚的意思，对于初婚的新人来说是不吉利的。

3、忌准新郎独睡婚床
新被、新枕、新床品、、、装扮得无懈可击的婚床，要安放至新婚夜前夕。在此过程中，切记准新郎独睡婚床，因为这样有婚后孤独的寓意，非常的不吉利。如果新郎实在没有其他地方可以休息，可找一位大生肖及未成年的男童陪睡，如生肖龙者即可。

4、忌说“再见”
当婚礼结束亲友离去的时候，新人与亲友都不可以说：“再见”，因为再见二字有分手和离别的意思，对新婚的夫妇来说，此寓意非常不好。所以新人再送宾客的时候，应该以点头示意，或者挥手送别即可。

5、忌串门
新娘在蜜月里不需要到亲友家串门的禁忌是自古就流传下来的。因为一般人对蜜月里新娘偶都有一种忌讳心理，认为是别人不太吉利的，这种不祥一直持续到一月之后方能消除，所以新娘子蜜月里不可串门，尤其是一些有老人在的亲友家，应该格外的注意不要在蜜月里去拜访。

6、忌孕妇送亲
成亲之日，新娘出门时，孕妇不能相送，因为古时人们认为孕妇象征着血光，孕妇送亲会为新人带来血光之灾。所以在新娘出阁时，孕妇应该回避，而且在新娘出门时，往往燃放花炮，加之人员众多，场面拥挤，空气也较为的浑浊，为了孕妇的健康着想，也不应该让孕妇加入到送亲的队伍中来。

7、忌婚后三日内留宿娘家
在中华传统习俗中，婚后的三日新郎都会陪妻子一起回娘家，这叫做“回门”。而需要注意的是，“回门”当天必须在日落前赶回夫家，忌夫妻一起留宿娘家，因为人们普遍认为这样会使娘家倒霉，万一因为特殊的原因回不了家，夫妻俩应该分开睡，将不详感觉尽量化解。



]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/765/797.page http://www.bdsing.com/posts/preList/765/797.page GMT 婚宴殿堂的人们，是不是开始“想太多”了呢，绝对有这个可能哦。在花嫁婚典工作的这些年，我们的策划师也有遇到过这样的情况呢。下面我们来分析一下这种“想太多”状态吧，解开心中的疑惑，轻轻松松的踏上人生的红地毯。
什么是婚前焦虑症？渴望结婚，却在结婚前的一两周焦虑不安起来，这就是婚前焦虑症的典型特征。染上婚前焦虑症的新人，通常对未来的婚姻都有一种莫名的恐惧感，他们会突然间变得烦躁、易怒、爱发火，甚至是消沉起来，这些症状轻则会带来一些不良的躯体反应，如口感、舌燥、心跳加快、心悸、尿频尿急等，重则会影响到他们的生活和工作，进而并发一些身心疾病，危害人们的健康。那么，我们该如何克服婚前焦虑症呢？
因为即将结婚的人都明白婚后两人的关系会发生质的变化。正是由于婚前和婚后的强烈反差，就会致使一部分人在结婚前对未来的婚姻生活产生一种忧虑和不安，也就是婚前焦虑情绪。
一般来说以下几种人比较容易产生婚前焦虑症：
第一种是对婚前自由生活过于适应者。他们已习惯于自由自在地生活，并享受这样的生活。他们担心一旦结婚，会丧失自己的自由，缩小甚至封闭自己的社交圈子，因而不自觉地产生一种恐惧感。
其次是具有焦虑型的人格特征的人。他们平时对生活的各种事情都很容易担忧，对婚姻这样重大的事件自然很容易产生焦虑，他们会对婚姻生活可能出现的矛盾冲突提前担忧。
当然，还有一些责任感不强的人，他们个性不成熟、依赖性强、生活能力差，平时个人的生活就很难料理清楚，对即将到来的结婚生子，既要关心配偶，也要照顾孩子，他们很难想象自己到时该怎么办。所以在结婚前，他们的焦虑感肯定很强烈。

如何克服婚前焦虑症
对于患有婚前焦虑症的新人，最好给自己留有一段充分的时间来进行反思和适当的心理调整。先找出自己焦虑的原因，根据不同的原因，来选择相对应的策略。同时，也可以把自己的焦虑坦诚地告诉自己的恋人，取得他的理解和帮助，尤其是可以与恋人谈一谈婚后生活的安排和设想，在心理上对婚后的生活有一些准备和计划，这样可以减轻不少对婚姻的焦虑感。此外，你还可以咨询专业的心理医生，在他们的帮助指导下克服婚前焦虑症。
]]> http://www.bdsing.com/posts/preList/721/746.page http://www.bdsing.com/posts/preList/721/746.page GMT [size=18][b]如何提高信用分[/b][/size]

在美国21年，买过四次房子，贷过四次款，只听贷款员说我的信用分(Credit Score) 很好（Excellent），不知道为什么，居然从未问过贷款员我的信用分到底是多少。2005年给儿子用现金买车，销售员说他要查一下我的信用分。我问现金买车为什么要查信用分，他说是规定。查完回来说，我从来没见过这么高的信用分。我问是多少，他说831。我听了并不欣喜若狂，因为我这人是完美主义者，考试总是想拿满分，831不是信用分的满分，满分是850。

2008年初去上贷款员课，几次交谈老师就知道我的个性，一再跟我开玩笑，75分就可以通过考试拿贷款员执照，信用分740分就可以拿到最好贷款利率，不必要追求满分。但江山易改本性难移，我还是考了92分。因为我的信用分高，所以老师讲怎样提高信用分时，并没有特别在意，觉得跟我没关系。最近为了一位客户，我才仔细研究了信用分的作用，影响因素和改善信用分的方法。

信用体现了一个人偿还债务的能力和愿望。贷款公司更愿意把钱借给讲信用的人，但信用很难定量。有一家公司发明了一种计算信用分的方法，所以信用分就用这家公司的名字命名(Fair Isaac Corporation, FICO)。美国三大信用分局(Equifax, Experian and TransUnion Credit Bureaus) 都用FICO的方法来计算信用分。因为这三个局在不同的地方，得到的信息不尽相同，所以对同一个人，三个局会得出三个不同的分数。贷款公司会去掉一个最高分，去掉一个最低分，用中间的分数。两个人一起贷款，如果一个人收入高出另一个人很多，就用收入高的人的信用分，如果两个人的收入差不多，就用较低的信用分。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分决定的。信用分低于660很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。联邦政府房管局保险贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，信用分每提高20分，利率可下降0.5到0.75。但740以上利率都是一样。贷款公司这样做的原因是，向信用分低的人贷款风险较高，所以要多收一些利息。这也是美国富人越来越富，穷人越来越穷的原因之一。

怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。
过去付款情况(Past Payment Performance) 35%
信用卡使用(Credit Utilization) 30%
信用史(Credit History) 15%
信用种类(Types of Credit in Use) 10%
信用查询(Inquiries) 10%

因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时付各种账单，信用分就不会差。信用报告会看24个月的还款情况。欠款不付超过30天就会影响信用分，欠款时间越长，对信用分影响越大。如果90到120天不还，债主会关闭账户，叫要债公司来讨债，这对信用分影响特别坏。我之所以信用分高，是因为我总是提前付我所有的账单。能自动付款的，就自动付款。

信用卡使用所占比重也不小。如果你能象我一样每月把信用卡的余额全部付清，信用分一定会高。万一你有信用卡余额不能付清，如果自已有生意，可以申请商用信用卡(Business Credit Card)，把私人信用卡的余额全部转到商用信用卡去，因为90%以上的商用信用卡不会算到私人信用分上。如果你不能申请商用信用卡，要设法把私人信用卡的余额限制在30%以内。如果你有三张信用卡，每张卡的限额是一万，总限额就是三万，那你的欠款余额最好不要超过九千。在贷款之前最好不要取消你的信用卡。假如你取消一张还剩两张，你的信用卡限额就变成了两万，九千的欠款就变成了45%，这样会降低你的信用分。

信用史约长约好，所以不要把你时间最长的信用卡取消掉。贷款前不要新开很多信用卡账户，这样会减短你的平均账户年龄，对信用分有负面影响。有些人喜欢在各个商店开信用卡，因为开户那天能得到10%的折扣。这样做会减短你信用卡的平均年龄，减低你的信用分。万一因为卡太多，忘了按期付，不但罚款部分会超过你的10%折扣，还会进一步损坏你的信用分。我的做法是商店里发的信用卡一概不要。新移民或加拿大来的人可能没有美国信用分，即使有，也可能低于他们应该有的分数，因为他们没有足够长的信用史。

有的书上说有各种不同的信用账户对信用分有好处，比如买车不用现金去贷款。我的亲身经历证明这种观点是错误的。我从来没有贷款买过车，也从来没有为了建立信用而借钱。刚来美国时是留学生，钱不多就买旧车，没有钱就不买东西，刷卡是为了方便和积点，信用卡每月一定按时全部付清。

我亲耳听到一位经纪人对她的客户说，我不敢查你的信用分，因为每查一次就要掉几分。这个经纪人如果参加考试的话，这个题就答错了。实际上信用查询部分衡量的是你想贷几个款。如果只贷一个款，在申请贷款时找不同的贷款公司问利率，不管几家贷款公司在同一时间内查了你的信用，只算成一次查询。为了防止误算，最好把一次贷款的申请在14天内完成。买车也是一样，到几家车店去看车，车店都去查了你的信用分，只算做一次查询。但如果申请信用卡，每查询一次算一次。其它的查询不影响信用分，比如雇主，公司促销，自已查自己的信用分等等。

有一个网站（[url]http://www.annualcreditreport.com[/url]）允许每人每年免费向三家信用局各查一次信用报告，但报告上没有信用分。如果你想要分数，每家信用局还要收七块多钱。印出你的信用报告后，要仔细察看有没有对你不利的错误，比如你明明没有迟付，却给你记了一笔，有的坏记录根本不是你的，等等。你要跟有关方面交涉，看如何纠正。一般要30天到三个月才能纠正。我在写这篇文章前到这家网站查了我的信用分，是806，比2005年减少了25分。我仔细察看了信用报告全文，没有找到一条与我不利的计录，那么信用分为什么减少了呢？我分析的结论是，2005年我没有任何贷款，不欠任何账。2007年八月我买了新房，贷了是我最大限度的贷款，现在贷款余额基本上是100%（因为第一年的还款主要是还利息）。这就是我信用分减少的原因。

还有一个网站可以估计你的信用分范围（[url]http://www.bankrate.com/brm/fico/calc.asp[/url]）。进去以后要你回答十个与信用分有关的问题，最后给你一个信用分范围。我试了一下，得到的范围是770-820，还算接近。这个网站的好处是你可以试着改变对问题的答案，如果信用分范围提高了，那你照着能得高分的答案去做，信用分一定会提高。需要注意的是，在申请贷款的前几个月最好不要乱试，弄不好弄巧成拙，得不偿失。
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拜科技进步所赐，网络提供无尽、迅速的信息，一些购屋人不再咨询传统经房贷经纪或银行，转往网络上寻找相关数据或申请房贷，既省事又省时，有时还可以找到超低利率的房贷。

Myers Annual Internet Mortgage 公司调查发现，76%的房贷申请人利用网站查询利率及相关房贷信息。该调查也揭示，75%的消费者愿意在网上签名系统普遍之后，在网上寻找房贷。

有鉴于在网上购买或寻找房贷信息的人数日增，弗莱迪美房贷公司提供大家几个网上购买的注意事项：
1. 检视该网站的安全性。确认该网站有安全保护措失，防止申请人的财务信息外漏。
2. 清楚了解谁将浏览您的信息。这类的资料可从该网站的消费者隐私政策得知。
3. 了解他们如何订定利率。有的是以申请人的信用记录及历史为依据，有的则是看其所付的头期款多少而定。不要忘了多比较几家的利率及契约内容。
4. 一切准备就绪后，就上网申请。这种方式是最简单且方便的。
5. 询问多久才能得知是否被批准。
6. 比较各项申请费用。比较网上申请费及传统的贷款公司是否有差别，一般网站会先让申请人填写申请表，并回答您的问题，才请消费者付费。
7. 过户费用。确认每一笔费用都合理，过户费用、地税等各地区差异都很大。可向当地地产经纪询问这类的信息。
8. 所需文件。向借贷公司询问清楚，所需缴交的文件，如薪资证明、就业历史等。
9. 了解网上购买贷款的顾客各项服务，如有问题时，何时可和顾客代表联络上。
10. 过户过程的安排。最终借款人需在公证人的见证之下和贷款公司签合同，需了解这个过程将如何进行。

除此之外，如果你打算在网上购买贷款，最好先向各类借贷公司取得利率估价，如商业银行、贷款公司或是贷款经纪等，以做比较。比较利率高低的同时，别忘了内含的各种花费，如点数、经纪费用、过户费等开销。

联邦贸易委员会(The Federal Trade Commission)也在该网站上[url]http://www.ftc.gov[/url]提供选择贷款公司的信息，大家可上网获得更详细信息。 当然别忘了利率及契约内容是有弹性的，所以准备充足，尽力为自己争取一个好交易吧。
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St. Justin Martyr

St. Justin Martyr 是一所很有名气的天主教学校. 过去曾连续5年夺得安省No.1小学的桂冠. 菲莎研究所排名是将公立学校,教会学校和私立学校放在一起统计的. 在全省2378所小学中,要始终保持第一,实属不易.

St. Justin虽然今年屈居第25, 但是所得分数却并不低, 有9.8分. 除了18所获得10分满分的学校外, 还有Bishop Strachan (位于Yonge/St. clair森林山的著名女子私立学校,另文介绍)等6所学校获得9.9分,所以St. Justin就分数上来讲,其实是并列第三.这次未能夺冠,并不是教育上出了什么问题,而只是其他学校今年的进步幅度比他大而以.

学校设有Junior Kindergarten幼稚园到小学8年级的课程. 只要孩子在年底前满4岁(出生于2006年)就可以入读低年级幼稚园班.于每年1月份接受报名, 9月份开班. 可以一直读到小学毕业.

在约克郡申请入读天主教幼稚园，小学1-5年级, 父母和孩子都必须要完成受洗.申请时除了需要提供一般的入学申请材料包括: 孩子的出生公证, 加拿大身份证明(加拿大护照,公民卡或枫叶卡等),在该校校区内居住的证明(房契,地税单,账单等),还需要提供父母或孩子的罗马天主教受洗证书.

若申请就读6-8年级或是高中9-12年级, 则未必要受洗.但是从6年级开始,会有宗教课程及考试以及每天30分钟的祷告时间. ERICA的一位客人表示,她为孩子选择了天主教学校的其中一个很重要的原因是,她认为孩子在学校 “润物细无声”的宗教教育下长大, 会更加善良，纯洁，有教养.

St. Justin天主教小学在新一代比较年轻的华人买家中越来越受欢迎.一来, 其排名一直遥遥领先. 二来,跟于人村其他名校相比,比如William Berczy小学, Coledale小学以及Stonebridge等; St. Justin的新移民学生的比例是最低的.全校将近600名学生中,只有2.3% 需要 学习ESL课程.这非常有利于孩子学习新的语言,接受新的文化,真正融入加拿大社会. 而且除了法语等特色课程外,学校的设施也非常完善,有自己的图书馆,体育馆,运动场等.

St. Justine 位于hwy7/Warden的东北角, 校区范围包括Hwy7以北, 16街以南, Hwy404以东, Warden以西. 刚好覆盖了位于同一location的两所公立学校:Coledale小学和Buttonville 小学.这两所公立小学的学区以Rodick为界,Rodick以东属于Coledale小学,以西属于Buttonville 小学.

² Coledale公立小学

Coledale公立小学曾被全加拿大教育方面的权威杂志《当代父母》（Today’s Parent）评为“全国十佳小学”, 是一所老牌名校.虽然近年来学术排名有些下滑, 今年得分9.0, 安省排名第86, 但是学校以及在校学生的综合素质非常高.他们的室内划艇俱乐部,全国闻名.全校有将近一半的学生参加俱乐部.划艇队还参加了全国室内划艇比赛，并取得了三项全国冠军。 Coledale还是全世界第一家将计算机运用于室内划艇比赛的小学。

也许很多新移民不了解, 加拿大和美国的名牌大学在招收学生时并不是完全以学生的学习成绩作为唯一标准。他们更看重的是学生的综合素质，老师的推荐信，学生自己的入学申请论述，以及学生参与各类课外活动的能力等等。因此从小培养孩子参加各类竞赛，尤其是全国类的大型比赛，对于他将来的升学是很有帮助的.

² Buttonville小学

同一区域的Buttonville小学，今年表现不佳，得分8.6，从排名第46，退到了166。

² 学区房市

这三所小学都在hwy7/Warden的东北角。hwy7/Warden是整个万锦市的市中心，高科技公司及研究机构云集，专业人士集中，是一个非常现代化的欣欣向荣的社区，号称加拿大的小矽谷。

社区交通四通八达，是连结烈治文山，万锦和士嘉堡的门户。西有南北方向的404高速, 南有东西走向的407高速。公共交通方面，约克郡的公车YRT（York Region Transit）和VIVA捷运大巴在hwy7/Warden交界的300米之内，有9个站点。YRT的Unionville快线，25分钟就可以到Finch地铁站，非常方便。

校区内周围公共设施齐全。Hwy7以北Warden以东有万锦市政广场（Markham Town Square）, 里面有中西合并的Nofrill超级市场，宜于宴客的高级中餐馆，紫爵金宴，著名西餐馆Milestone. 还有麦当劳，Second Cup， Future Shops，Shoppers Drug Mart等等。

与万锦市政广场一街之隔，Hwy7以北Warden以西有万锦市的市政中心，万锦大剧院，2006年新建的社区服务中心，名校Unionville 高中。 Hwy7以南是希尔顿酒店，汇丰银行，ＩＢＭ大楼等。

再往西到Woodbine附近，有华人购物中心万锦广场（First Markham Village）,中国银行。还有十几家各色餐馆一字排开，任君选择。 万锦广场东面紧连着又是一个大的西人Plaza, Woodside Square。里面有电影院，Chapters, Winners，Home depot,等等加拿大数一数二的大型连锁店。万锦广场的背后，它的南面还有Costco。

所以在这一区安家置业不仅可以满足孩子上学的需要，而且还能为买家提供生活上的便利。因为在生活环境，工作，教育，交通等多方面的优势，warden/hwy７的这一学区的房价一直稳步上升，是自住或投资的上好之选。　

这里的房子大多为3-4睡房的独立屋，房龄20年左右，也有30多年以上的平房，但都maintained不错。目前市场上叫价５８万－９０万左右。 另外在hwy7以北Warden以西的万锦市政中心和万锦剧场一带还有一片Condo Townhouse和Tridel的Diamond Circle两幢豪华公寓楼可供选择。 目前在售镇屋叫价３５万余－５５万左右，不包括Tridel近年新建的legends Way上的Condo Townhouse（近几个月都没有放盘）。 虽然这一区里除此之外的其他镇屋都有超过１０年的楼龄，但一点都不影响他们受欢迎的程度。 上月下旬，Cox Blvd的一个３睡房单元叫价$385,000,结果有９个买家下offer,最终以叫价的114%，即$438,000成交。另有位于Interlacken的一个４睡房单元，叫价$488,000,最终以叫价的108%，即$528,000成交。

Tridel的Diamond Circle豪华公寓楼的１＋１睡房，过去３０天的平均售价为$264,000. 2+1睡房平均售价为$362,000. ERICA要提醒一下大家，在warden/hwy7一整片高层公寓楼中，只有Tridel Diamond Circle豪华公寓楼,　３２／３３ Cox Blvd是属于Codale小学学区的。Hwy7南面的Eko 和Majestic Court属于Parkview小学学区。

本文仅供参考。如转载此文，请注明作者及出处。谢谢！如您有兴趣进一步探讨，请联系嘉德置业专业地产经纪ERICA YU 郁乔茗 手机：647-669-5386, Email至EricaYu@rogers.com.
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3月7日，加拿大的权威研究机构菲莎研究所(Fraser Institute)公布了2010年度「安省小学成绩表」(Report Card on Ontario’s Elementary Schools), 也就是我们非常关心的学校排名.

菲莎研究所的成绩表是根据安省2,735间小学的第3年级和第6年级学生，在去年春季参加由安省教育质素和问责办公室(EQAO)主持的阅读、写作和数学统考的成绩来进行评估的。以10分为满分。成绩表除了显示各校去年表现外，还会列出学校过去5年的平均得分，以便让家长了解学校表现的稳定性。

虽然教育局一再强调成绩表并非一个全面的评估,也从来不赞同将学校进行排名, 为其戴上标签; 但是对于大多数对多伦多并不熟悉的新移民买家或是其他海外买家来讲, 菲莎研究所提供的年度学校排名是一个十分直观的有价值的参考.

在2008/2009学年获得满分、并列第一的18所小学中，多伦多有9所，万锦（Markham）2所，于人村（Unionville）1所， 康山（Thornhill）1所，密市(Mississauga)1所, 其他地区4所。

William Berzy Public School

位于于人村的William Berzy 小学建于1968年,是一所很有历史的老牌名校.学校开设有4年级到8年级的Gifted Program(资优课程),有点类似于国内的重点班, 快班, 或是香港人所说的”天才班”.

于人村所属的约克郡的学制是小学1-8年级, 中学9-12年级. 教育局会在3年级的时候招考天才班的学生. 不住在校区内的学生, 如果学业特别优秀的话, 可以通过这个渠道进校修读资优课程. 在William Berczy 小学现有的717名学生中,大约300人为校区外居住的资优生.再加上居住在校区内的,有将近75%的学生就读于天才班. 这也是William Berzy长年稳居安省小学龙虎榜榜首的原因之一.

家长们反映, 虽然学校的成绩优秀, 但自己的孩子却没有太大的学习压力, 反而很enjoy学习的过程,很主动地去学习.也许这就是名校的不同之处. 而且学校的校长和教师们都非常亲切友善,会经常跟家长沟通,让家长能够更清楚了解孩子们的学校生活. 除此之外,学生毕业后可以直接就读安省中学排名榜中位列第一的Unionville High School. 因此很多华人家长都希望自己的孩子能够入读William Berczy.

William Berczy的校区以Carlton Road/Village Parkway为中心,大致上西起Warden,东至Toogood Pond Park 和Carlton, 南面起自Hwy7以北的Pratt Circle, Trumpour Court等小街,北至16街.校区东边紧邻Toogood小湖和公园, 距离声名在外的北美历史风情一条街Unionville Main St.也只有几分钟的步行路程,是整个于人村的最中心地带,也是倍受推从的中产住宅热门地区.

校区内大部分都是独立屋,只有极少数的位于Foxglove Crt的半独立屋和位于Carlton /Village Parkway的三片共管镇屋.房源非常紧张,房子走的很快.

2010年1月1日至今,共售出2间独立屋,平均售价$712,500.售出共管镇屋2间, 平均售价$351,000, 同期没有挂牌出售的半独立屋. 这一区过去十年的平均涨幅大约为6%-8%.

目前市场上在售4睡房双车库独立屋叫价大约在60万至95万. 3睡房半独立屋叫价约$45万.镇屋在售的有653 Village Pkwy 64号和646 Village Pkwy的69号,叫价分别为$379,000和 $388,000.

对于刚落脚多伦多的新移民来说,这一区的镇屋是一个很好的选择.价位不高,易于负担. 虽然房龄偏老,大概有35年左右,但是内部大多已经进行过不同程度的装修和升级.而且,房间的size 要比新区的大很多,后院还有fenced backyard和deck.

让孩子就读名校的同时,还可以enjoy周围得天独厚的自然环境和社区资源.闲暇时,一家子可以去Toogood小湖公园散步，遛弯儿,可以去图书馆看书,去社区中心打球,也可以坐在Main St.上某一家Restaurant的 patio,呷着咖啡加cheese cake,懒洋洋的晒太阳. 感叹一下, “生活是多么的美好!”

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加拿大.美国房地产投资开发企业.投资公司.各有关单位:

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以下是--“空间建筑.空间房产开发” 创新科技的介绍,更详细的资料在:www.taizhongchina.cn网中.望我们能合作在加拿大.美国.中国所有城市.台湾.香港和澳门推广实施.多谢合作!

加拿大.美国 城市房地产发展的新途径--“空间建筑.空间房产开发”
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欢迎有实力的公司和我们合作在所有城市成立“空间房产开发”公司


节约集约用地--节能减排--国务院发展研究中心力推低层楼房加层技术

中央政府门户网站　www.gov.cn　　 2007年10月13日　来源：新华社

新华社北京１０月１３日电　国务院发展研究中心中国发展观察课题组１３日在京召开会议，力推低层楼房加层技术，认为这一技术为我国建筑业的节能减排开创了一条新路。中国发展观察课题组负责人卫建民说，由北京泰中抗震技术实施有限公司高级工程师陆建衡潜心研究的低层楼房加层技术，解决了城市中旧建筑物改造的难题，从根本上改变了传统的旧建筑物大拆再大建的做法，找到了一条不拆除旧建筑物而直接在旧建筑物上加层改造的新路。同传统大拆大建方法相比，这一技术可以节省３０％－６０％的工程投资，减少工期一半以上。他说，这一技术若能在全国城市旧建筑物改造中得到应用，将会从根本上改变我国城市旧建筑物改造的面貌。与会的有关部门专家也普遍看好这一技术，认为这一技术可以一举解决长期困扰我国建筑业的城市改造四大难题，即：征地难、拆迁难、处理建筑垃圾难和保护老城市面貌难。

大大降低城市房产价高的有效措施
“空间建筑.空间房产开发”是今后城市房地产发展的出路

节省巨大资金、能源、保护耕地、生态环境的重要举措 城市中旧住宅小区更新改造　

中国建设部十一五推广技术公告
建设部国家康居示范工程发明专利技术
建设部《技术公告》首批推广应用技术
“抗震低层楼房加层结构”
——“刚柔性隔震、减震、消震建筑结构体系”
(城市旧建筑更新改造: 节省千亿投资、保护环境、保护耕地、利国利民、造福子孙)

各省市、自治区、地区、自治卅、各级政府、建设厅（局）、设计院（各国有大企业设计院）、建筑公司、房地产开发公司、投资公司：
“抗震低层楼房加层结构”，“刚柔性隔震、减震、消震建筑结构体系”在中国许多城市得到推广和应用，该体系在许多城市的旧建筑的更新改造和加层中得以很好的实施。如中央党校、国务院二招、南阳市政府、德州市政府、宝鸡机械厂、首都师范大学等等2+2、3+3、3+4、4+5的改造中，取得了成功的经验,该发明专利创新科技可将即有3至6层建筑,在继续使用(不用搬迁)的情况下加高到20层以上。该体系经过长达19年时间的考验及工程的安全使用，证实了这一发明专利技术的先进性、可靠性和安全性，取得了很好的社会效益和经济效益。目前，北京市政府部门以将该技术列为“北京市重大科技成果推广计划”，建设部科技发展促进中心列为“住宅建设科技产品与技术成果推荐目录”，经建设部审查列为建设部《技术公告》首批推广应用技术, 建设部国家康居示范工程发明专利技术, 建设部全国民用建筑工程设计技术措施。我们将继续沿着推广实施发明专利的方向前进，将这一利国利民（保护环境）的创新科技尽快的转化为生产力，为国家的经济建设和发展作出贡献。
目前，我们已将全国所有城市数万座旧建筑的更新改造，以及新建筑工程列为专利技术开发前景；计划以我们的技术实力为基础，希望与有实力、有能力的设计院、建筑公司、开发公司（投资公司）合作联系，共同实施推广这一利国利民的发明专利技术。欢迎来函来电联系！（有关资料附后供参考）
此 致
注：在互联网上点击：泰中抗震、建筑专利、低层楼房加层结构、建筑抗震等等即可查询资料。
地址：北京市丰台区木樨园珠江骏景北区10号楼703
邮编: 100068 电话：010-86306069 13910866643
E-_mail: taizhongljh2006@yahoo.com.cn taizhongljh@hotmail.com
联系人：陆建衡

北京泰中建科技发展有限公司
北京泰中抗震技术实施有限公司

中国正在全国进行节省资金.节约能源.保护耕地.保护生态环境的建设发展方计,本项:世界首创美国、英国、中国发明专利技术,在全国各大.中.小城市(国营大.中企业和事业单位实施),就能节省万亿元资金, 保护生态环境,保护大量的耕地.目前建设部己经例为:建设部《技术公告》首批推广应用技术 .建设部国家康居示范工程发明专利技术向全国推广（中国中央电视一、二、十台均分别新闻和高科技专题报道）. 我们希望更多的投资商、开发商参予到我们在全国各大.中城市的“空间建筑”—“空间房产开发”事业中来,不但为国家节省巨大投资,保护生态环境,保护大量的耕地,也为自己创造了一个长期的稳定的,也是前所末有的“空间建筑”—“空间房产开发”大事业.
该项目是规模大.数量多(每个城市需要改造的旧建筑有很多),投资效益很大的短平快项目(一般情况下,当年投资,当年见效).买旧楼进行加层更新改造,比买旧楼拆除重建,节省直接投资30-60%,提前工期一倍以上，买旧楼成倍加高所进行的"空间房地产开发",投资回报率100-200%.


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