文章发表人是: 北斗

让你心花怒放的申报表可能是骗局。国税局警告纳税人，当心那些给你高额退税或者帮你节税(tax saving)的骗术，否则，你可能最后如数纳税不算，还得交利息和罚款。

美联社华盛顿报导，国税局委员马克艾沃森(Mark Everson)说：“别上那些诈骗专家的当，他们拿走你的钱，还给你留个大税单”。

国税局列出12种常见的税务骗术，这些骗术包括盗用身份(identity theft), 不当使用信托(misused trust)和强词夺理(frivolous legal arguments)。任何人都可以拨打联邦税务局的免费电话1-800-829-0433报告涉嫌的税务诈骗。

12种常见的纳税骗术：

1. 滥用信托 (Abusive Trusts)。有些销售员向你许诺说，信托(trusts)可以从收入中扣除, 不用纳税，还向你保证信托可以作为扣除额，及提供逃财产税(estate tax)和赠与税(gift tax)的办法，这些许诺可能是不能兑现的。

2. 强词夺理 (Frivolous Arguments)。联邦税务局拒绝聆听以下辩词：薪水不算收入；薪水列入纳税申报表属于自愿行为；申报交税违反个人权利。

3. 诈骗代理 (Fraudulent Preparers)。纳税人应该小心那些向你许诺高额退税的税务代理人。他们从中渔利，而纳税人，不是税务代理人, 最终得承担缴纳正确税款的责任。

4. 信用咨询 (Credit Counseling)。提防那些收费很高、对债务偿还协议闭口不提、或口口声声可以修改信用评级的信用咨询机构。联邦税务局目前对许多信用咨询机构做审计调查。

5. 权利要求税务条款("Claim of Right" Doctrine)。纳税人试图打着“所得收入付出的必要成本”(necessary expense for the production of income)或“个人提供事实服务的补偿”(compensation for personal services actually rendered)的幌子从纳税所得中扣除全部薪水，联邦税务局称这种扣除是非法的。

6. 劳无所得扣除("No Gain" Deduction)。与“权利要求”相似，这个招术是把纳税人的收入列入其它杂项来扣除，然后附注说，“劳无所得”。联邦税务局认为这种扣除是非法的。

7. 单一法人(Corporation Sole)。纳税人建一个只有纳税人自己的不实的宗教组织或社团，好去享受联邦所得税豁免。其实，这是对专门为教会工作人员设计的税法的不当使用。

8. 盗用身份(identity theft)。提防身份窃贼们伪装国税局给你寄表，从而得到你的财务信息，或盗用你的社会保险号填假税表。纳税人应该知道联邦税务局不用电子邮件和个人联系。透露个人信息要小心。

9. 慈善组织和纳税扣除。联邦税务局见到的以免税组织身份隐瞒应纳税所得额、和用捐赠财产的名义少交税的现象越来越多。

10. 离岸股权交易(Offshore Transactions)。联邦税务局查找那些通过银行, 经纪, 信用卡, 人寿保险和其它财务活动非法隐瞒收入，从而逃税的个体。

11. 零税(Zero Return)。有些税务代理让纳税人在申报表的每一栏都填零。最新的做法是纳税人称收入为零，不过申报税收预提款(taxes withheld)，还写上会“事后补正”(nunc pro tunc)。

12. 逃避雇用税。有许多骗术都是雇主不从员工的薪水中预扣联邦所得税或雇用税。最后，雇主可能不但得交税，还得交罚款和利息，员工也仍然得交税。

个人税（表1040，1040A，1040EZ和1040NR）

一)四月十五日是美国个人和伙伴公司及LLC报税的最后一天，不是等到那天再报税，如果你的资料完整，你早在拿到W-2，1099和K-1及其他资料的那一刻，就可以完成了。但你的会计师太忙，可能到了四月十五日还要延期，这可能让你非常着急，因为你的小孩要申请奖助学金（Ｓcholarship & Ｇrant），三月三十一日是最后一天上交FAFSA（联邦助学金申请表），你无法完成，你的小孩无法申请到奖学金或贷款。你焦急之下随便从会计师那里拿来资料，让一些不太合格的报税人员报税，或图便宜，让他们报税，因为你的情况复杂，结果报错或报得不合理，让国税局或州税局来找麻烦，造成意想不到的后果。也有的人从商店买到Turbo Tax或Tax Cut，凭自己的电脑知识自己报税，但因不熟悉特殊的法规，做得不是非常对，或做了很久也做不出。比如有人炒股票拿到1099B、1099DIV，做了一个星期也做不完，因为他想要一行一行打到schedule D里面。实际上大可不必，只要附上一个总的损益，在买进和卖出的日期写上Various，然后附上收到的1099-B就完成大事，不必每行必打。会计师的一点小技巧，胜过你做上一个星期。先从简单的谈起。

二)W-2

1.美国纳税人有90%含有w-2，上从总统布什年薪十八万下到学生在校的钟点工８元一小时，都是w-2；税表的第七行就是让你填上此数字。如果你只有w-2，你的w-2上的总收入减去$8750（个人）或$１7500（结婚合报）就出来了你的应缴税收入。这个数字乘上你的税率，就是你的税，但是你不必缴这个数字，因为你的w-2的第二个空格FWT联邦预扣税扣下的也是你的钱，税钱减去预扣的部分就是余下的税。但这个数字也不是你要缴的数字，因为你可能还有其他Credit像EIC（Earned Income Credit）和预缴税，当然还有其他的Credit像Child Tax Credit和Additional Child Credit等等。减去所有这些之后的数字才能是你要交的税。如果是负数，国税局反倒要退款给你。有的单身w-2上的第二格没有扣多少税，也口口声声让会计师退税，或找不同的报税人去报多次，结果都是一样，浪费会计师的时间，他也不付会计师钱。

2.EIC（Earned Income Credit）

上面多次讲到EIC是Earned Income Credit，它是联邦政府给低收入家庭或个人的一种税务优惠。如果你们有两个以上孩子，是夫妻合报，收入在$39783以下，你们有$4到$4716元不等的退税；如果有一个小孩，夫妻合报，收入在$33200之下，你们有$11元到$2853不等的退税；夫妻合报，有一个到两个孩子，收入在$17400之下，$11800之上的夫妻可分别退到最多的$4716和$2853。收入低于此数和高于此数，此退款会减少到没有任何退税。

单身没有小孩收入低于$12550也有此退税优惠，但最多只有$428.用手填表的报税人通常会忽略这个退税优惠，如果你有电脑软件，不知道去做一遍，你也会忽略此优惠，非常可惜。（当然可以修改再找回这笔钱用1040X）。

小孩的要求是有社会安全号，年龄要在十八岁以下，但如果超过十八岁还在上大学，年龄可宽限到二十三岁。父母的要求是能合法打工。广大的纳税人因为不知道此优惠，从1997年就损失了大笔金钱，这是你的应得所得，却没有得到。至今有些有小孩的父母拿到我给他们报的税表，他们可以拿到四千多元钱，吓得不敢将税表寄出，总是问合不合法，搞得我不知如何跟他们解释才好。

当然这里有一个灰色他带，没有收入不可以领EIC，但有些纳税人称有现金收入，让我报税，拿这个报税。我也查过相关资料，没有任何法律规定这是不合法的，我们大家也知道这是个税法漏洞。当然没有任何法律是完美的，会计师也没有必要去难为报税人，我们当然要替他们报，按他们的意见办。只要会计师没有违反规定，纳税人也很难被证明他们有什么不妥。纳税人要不要这样做，由他们自己决定。对国税局来讲，拿到这个退款的人反倒交了相当多的自雇税。当然他们不可能拿到$4716或$2853，而只能是此数字减去自雇税的差额。

三）1099表

1.1099表有多种多样，SSA1099是社安局给退休人员的1099；1099－DIV是公司给股东的股息；1099－INT是银行或投资公司给的利息；1099-B是Broker给买卖股票的投资人的1099。但最普遍的1099是1099－MISC，这个表格大部分是付款给房东（rent）；付款给独立承包商的所谓非雇员（Non－Employee Compensation）补偿金或称其他收入（Other Income）。

2.1099－MISC　和　Ｗ-2最大的差别在于老板（或付款人）没有预扣任何税务项目，收款人要自己缴交自雇税。如果拿到1099的人想不报税，认为税局不知道，是非常错误和幼稚的。老板或付款人在给你寄出1099的同时，已将你的1099A copy和1096都报给了国税局，只要你的社安号和名字是对的，你将永远被追讨收入。

3.而且1099MISC给你报税报至1040（表之上后，纯收入会经过国税局报给社安局，累计你的退休点数反倒有好处。你的退休点数2007年需要有$4000元的纯收入才能拿到全部四个点数，很多接近或已到退休年限的老人，为了累积到四十个季点宁肯被罚款和征收利息也要补交往年收入。他们都是为了能拿到社安金，是聪明的做法。持有绿卡而没有或很难拿到公民的老人也要四十个工作季点，因为绿卡老人只能领SSI（Supplementary Social Income），而领到SSI的条件是绿卡，有四十个季点，在美国住过五年以上。

4.1099表是个双刃剑，既是个好东西，也是个坏东西。好是你如果有很多费用，你可以抵掉很多收入，如汽车费用、办公用品、餐费、旅行费、保险、员工福利、房租、家庭办公室、律师费、会计师费、学费、儿童看护费等等很多。抵掉费用之后，你可以省掉很多很多税。如果你有收据或能证明是事实的话，即使被查税，也没有任何问题。但是个人有这种费用和收入的人通常都要报在1040附表C中。带有附表C的个人，在全美被查的比例是3.14%大大高于其他个人的0.4%。所以小老板要成立有限公司，避开被查1040附表C的风险。如果一个人的schedule　C（收入超过十万元，在个人税当中已进入了国税局的清查对象名单。）因为国税局对于持有Ｗ-2的个人是没有任何清查的必要，除非此人罗列了很多不合理的综合抵税(ITEMIZED DEDUCTION)在schedule A，我们以后再谈这个问题。

5.对于有Ｗ-2的个人税，不同的会计师报税的结果是基本一样的。但对于持有1099的报税人找不同的会计师，结果可能有天壤之别。我审查过很多我的新客人的往年的schedule C表，很多会计师或他的手下，直接将1099 MISC当作纯收入，他们根本没有考虑纳税人的费用而直接报税。比如一个保险agent的1099表二万元，直接纳入schedule C，缴交自雇税是15.3%是$3060所得税接15%是$3000，两个税是$6060元。但他每天都用自己的车跑生意，里程有超过二万英里，即使一万五千是与生意有关，也可抵税近$6000，另外他还有家庭办公室、餐厅、房租$1000元，家庭办公室$500，一年是$6000，另外他有应酬费$4000元抵税一半近$2000元；上保险课程学费$3000；他的纯收入是$20000-$6000-$6000-4000*1/2-3000=$3000，这样一来他的自雇税变成了$450元，所得税10%是$300，税只有$750，减去EIC约$231，他只要纳税$519。

$519和$6060，相差十倍。在这种情况下，不同的会计师有很不同的结果。前一个会计师没有用心做，也许你付钱少或者他太忙，或他不想用功夫做；后一个会计师才是你要找的会计师，即使你付他多于前一个10倍，你还是省了$5000。

6.我们亚裔社区有大量的自雇者，他们通常都有1099表和现金收入，有的存在了银行，有的没有。开个玩笑，只有放在保险柜的，国税局不知道的，才可以不报税。如果你存银行，你被国税局查到，所有你的存款都是收入。除非你能证明，钱是借的。如果你讲是亲友给的，你给亲友增加了麻烦。因为赠款超过11000是要交礼物税。不要认为你的银行存款没人能知道，国税局拿到WARRANT搜索令给银行时，银行这时不会保护你的隐私的。税法面前无隐私。自雇者通常都有C 附表，被查税的机会是3.4％。报好你的C 附表，比什末都重要。

7.在C 附表，你可以看到很多可以抵税的费用，比如成本，广告费，汽车费，佣金，合同工，折旧，员工福利，保险费，利息，法律和专业费，办公室费用，退休金费，房租和租赁费，维修费，办公补给品，税和费，出差费，餐饮费，水电煤气费，薪资及其他费。所有的费用都在这里，但会计师和你个人作出的税表是有很大差别的。比如汽车费，你辛辛苦苦把一年的油费和修理费留下，共有二千多元，你再想不会比这些钱再多了吧，但会计师会告诉你，你不必这末辛苦，你只需要提供你一年的里程，如一万两千英里，一万是和生意有关，会计师就可以给你抵税4850元，比你的2000元要多很多，而且合理合法。因为一英里2007年可以抵0.485元。你可能担心无收据，但只要你年初修次车，年末休一次车，修车行会给你里程数，这就是你的书面证据。也是国税局的要求。细心的会计师给你省税无数。

8.家庭办公室。有无数的自雇者不利用这一方法，因为怕麻烦。没错，但更麻烦的是会计师。你雇了他，他要为你服务。如果你是租的房子，至少其中一部分是抵税的，这包括水电煤气，电话上网，如供你是贷款，你的贷款利息的一部分，房地产税的一部分都可以抵税。要用附表8829。国税局查帐要你提供的证明只是一张由办公桌和电脑的照片。有人会讲我可以将利息和地税放在综合抵税附表A里，是的可以，但是综合抵税附表A可以抵你的调整后收入（ADJUSTABLE INCOME,）但不可以抵掉你的1099收入所要缴的15.3％的自雇税。在你到达调整后收入之前，你首先有缴15.3％的税了，然后再交一次税。

9.有人会讲，既然自雇这末麻烦，我何不成立一个公司。你讲的是对的。成立一家公司，将你个人的税表和公司分开，避开在C 附表中的收入和减税项目，将个人的被查税的机会降低到0.4％。是的有限公司被查税的可能是0.4％。那这样的话，你每年要报两次税，公司和个人。当让你要增加一些会计师费用和加州的 FRANCHISE FEE $800 元。有限公司第一年无利润可免掉800元。我们以后再谈公司税。

四）特殊人员报税

1）STATUTORY EMPLOYEE (保险经纪，建筑商，医生，牙医等)。

有的保险经纪人，从公司拿到的是W-2表，但在表的第13格有个X，这表示你是STATUTORY EMPLOYEE，你有非常大的税务优惠，因为你可以将你的W-2报在C 附表　中，你将有无数的减免项目，如广告费，汽车费，佣金，合同工，折旧，员工福利，保险费，利息，法律和专业费，办公室费用，退休金费，房租和租赁费，维修费，办公补给品，税和费，出差费，餐饮费，水电煤气费，薪资及其他费。无数的保险经纪人报了一辈子税，他的会计师也没有发现他可以这样做，我的一些新客户，保险经纪人，当看到我给他退这末多税时，一直问我何不合法，不要退这末多吗。我说：是你的钱，你不要可以给我吗？合法的。

我通过修改往年４年的税表给他退了八万元。国税局一个月之内将税退到了他的帐户。有的承建商，医生，牙医也有这种情况，只有你被认定是STATUTORY EMPLOYEE，税表上要让你的雇主写明，你会有完全不同的报税结果。

2）外国收入可免税额2007年85700元。

如果你在国外工作，你在2007年可以有85700的免税额。超过此数的部分，要报1040第七格，和国内人一样报税。但国外缴的税可以是美国的CREDIT, 但不是100％CREDIT,只是一个部分。如果在美国没有居所，州税也是免缴的。你要用到的税表是2555和1116。如果你全年在国外，但某个州扣了你的州税，你反倒要报州税将扣的税退回来。如军人，外交人员，跨国公司职员。

3）股票大炒家赚了钱如何少缴税，赔了钱如何让抵税额超过每年3000元？

4）你的房子被银行收回拍卖，你的房子贬值没有卖到贷款额，欠8万元，感谢上帝，银行免了你的债务。你高兴得过了圣诞节和新年，送了一气，但1月31日，你收到了一张1099C, 在　问过你的会计师才知，这是你的收入，山姆大叔要你报税近三万元。你可能会被逼得病，这如何是好？我穷的房子没了，反倒比其他人收入高得多？要交的税比别人更多。如何报税？

（未完待续）

钟子磊会计师事务所
地址：17588 E. ROWLAND STREET #206，CITY OF INDUSTRY, CA 91748

美国报税表格:

1. 1040表格
1040表格，是美国个人收入联邦税申报表。这份表格是报税人每年都会用到的基本表格。如果你的退税情况并不复杂，可以使用1040EZ表。
1040EZ：这个类型的报税单，条件是单身或者夫妻联合报税，没有依附人（dependent）。1040EZ也是申报个人收入最简化的税表。纳税人如果没有减扣税额、不需要调整总收入、只有纯工资收入、利息或者只有失业金收入，没有附属家眷就可选择该表。

程序单A (Schedule A)：减税项目((itemize deductions) )。
程序单B (Schedule B)：报告纳税的利息或超过400美元的股息(report taxable interest or dividends in excess of $400)。
程序单C or C-EZ (Schedule C或者C-EZ)：报告一份企业的盈利和亏损(report profit or loss from a business)。
程序单D (Schedule D)：报告资金的盈利和亏损(report capital gains and losses)。
程序单E (Schedule E)：报告补充的收入和损失(report supplemental income and losses)。
程序单EIC (Schedule EIC)：要求劳动收入税的减除额(claim earned income tax credit)。
2. W-2表格
通常W-2格式是你从雇主那里获得的工资和所得税的声明。纳税人应该在每年的年初从每一个雇主那里收到一份W-2，列出去年所得的收入。如果纳税人到了2月1日你还没有收到一份W-2格式，就应该主动联络你的雇主。
W2-G：在赌场里赚了一大笔钱，你就能收到赌博赢钱表W-2G。这笔钱是要交税的。但是，赌博损失也可以在退税表上抵消。

3.　1099表格

1099表是一个大家族。如果你有投资，你就会收到以1099编号的另外一些表格。例如，如果你在银行中有固定存款，你就能收到银行寄来的1099-INT表。如果你购买的股票有分红，你就能收到1099-DIV表。如果你出售股票和其它证券而获利，你就能收到1099-B表。

1099-DIV：红利收入，资本利得，投资支出和交过的外国税。
1099-G：失业金，州和地方政府退税。
1099-INT：利息，提前提款罚金，投资支出，所付外国税.
1099-MISC：租金，版权，自雇业主收入。
1099-OID：债券发行折扣，提前提款罚金，投资支出。
1099-Q：合格教育计划付费。
1099-R：提领IRA退休计划和年金额。
1099-S：出售物业的收入。
1099-SA：提领健康账户金额。
3. 1098表格

1098表格是表示你怎样支付房屋贷款，在大多数情况下1098表示交纳房地产税和利息。1098表还有其它一些用途。例如，1098-C表代表汽车、轮船和飞机的捐赠。这样，你就可以把该捐赠抵税。

与学生有关的有两个表格。
一是1098-E表，代表学生贷款利息。
二为1098-T表，表示学费支付数额。该表可作为所有的教育信用和学费抵税。

2011年报税截止日 4/17/2012

1. 个人豁免额: $3,700

2. 标准扣除额: $5,800

3. 机会教育信用: 在读大学生, 头四年交的学费可享受高达$ 2,500的教育退税。

4. 学生贷款利息: 最高可减 $2,500

5. 低收入退税： $3，094/1个孩子， $5，112/2个孩子， $5，757/3个以上孩子

6. 13岁以下小孩照顾花销退税:$1,200

7. 17岁以下小孩退税： $1,000.

8. 退休账户退税： $1,000.

9. 房屋出租亏损最高减税： $25,000.

10. 生意用车： 7/1/2011以前可减$0.51/英里， 6/30/2011以后可减$0.55/英里

11. 海外收入豁免额: $92,900

12. 海外账户：总额超过$10,000需申报。

13. 接受海外亲属赠与：超过$100,000需申报。

14. 小孩的投资收入税: 小孩的投资收入超过$950 需报税. 如果小孩的投资收入超过$1,900 需按照父母的税率来报税。

15. 退休计划: $16,500 的收入可放入401 (K) 计划. IRA 帐户可投入$ 5,000. 而50 岁以上可投入 $6,000. SEP IRA 可以投入$49,000。

16. 社安税与医疗税: 所有的工资都需交1.45%的医疗税. 但6.2%的社安税最高交到收入的106,800。

17. 工作季点： $1120/1个工作季点

18. 亲属移民最低收入线： $18，387/2口之家， $23，162/3口之家， $27，937/4口之家

19. 医疗保险月收入限制： $908/单身， $1，226/夫妻， $2，317/夫妻带1小孩， $2，794/夫妻带2小孩

20. 人寿保险理赔：免税。

芦茵会计事务所

网上报税

TurboTax
美国最大的网络报税服务网站

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Completetax.com
CompleteTax tax return preparation and e-filing software offers the convenience of a secure, browser-based tax interview, allowing the taxpayer to use their home computer to save time and effort when preparing and filing their tax return. Access the tax return conveniently from any computer at any time.

FreeTaxUSA
FreeTaxUSA is an online tax preparation website owned by TaxHawk, Inc. The company was founded in 2001 by a certified public accountant and a team of professional software developers. Their combined experience in tax preparation, programming, and internet technology has made FreeTaxUSA one of the fastest growing tax websites online today.

文/任平和

购房过程中，房屋产权保险(Title Insurance)是保护房屋交易各方财产利益的一项重要保险。对买房人而言，产权保险能保障其购买的房产产权不存在瑕疵和法律纠纷；对卖房人来说，产权保险可以帮助其支付因产权纠纷以及处理产权纠纷所引发的律师费、诉讼费等法律费用；对抵押贷款公司而言，产权保险可保障其所提供的贷款能完全实现。下面是有关产权保险的一些重要知识，希望对您有所帮助：

产权保险是什么？

产权保险是房屋交易中，保险人（保险公司）与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系。简单地说，是由投保人一次性支付给保险公司一定金额保费，保险公司承诺如果在其所做的产权核查报告(Title Report)中存在应记载而没有记载的产权瑕疵和纠纷，并给被保险人带来损失时，由其负责替投保人消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。

产权保险一般分为两种，屋主产权保险（Owner's Title Insurance）和贷款公司产权保险（Lender's Title Insurance）。

屋主产权保险，或业主产权保险(Owner's Policy) ，是指，一旦发生产权纠纷，保险公司负责向买房人（即当前屋主）提供资金赔偿的保险。屋主产权保险通常由房屋交易时的卖房人为买房人支付，如果买房人（当前屋主）在签合同时没有提出该要求，也可自己单独购买。

贷款公司保险，或贷款产权保险(Lender's Policy)，是指，一旦发生纠纷，向买房人（当前屋主）提供资金的贷款公司，其所提供的贷款金额能够如期获得偿还。贷款公司产权保险一般都是买房人购买，而且通常是贷款机构要求必须购买的保险项目。

一般买房时，若是贷款买房,则需要买以上两个产权保险若是现金买房，就不需要买贷款产权保险(Lender's Policy)，只需要买业主产权保险(Owner's Policy)来保护买主的财产,以避免日后买卖双方可能陷入的产权纠纷。对于自己的房屋重新贷款(Refinance)，由于房主在买房时已经购买了业主产权保险(Owner's Policy)，所以无需重新购买。但由于重新贷款大多是新的贷款机构，不同的贷款额度，所以需要为新的贷款公司购买新的贷款产权保险。

产权保险保护什么？

买家拥有产权保险后，如果房屋如果在以下法律规定，市政条例等方面存在问题，产权公司可以提供解决方案或进行理赔：

A.房屋买卖合同签署人存在问题：

如，签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未告诉买家，或产权人有精神障碍问题等

B.卖家在卖房过程中欺诈、作假、伪造文件：

如，伪造地契（房屋证），贷款文件，房屋销售授权书等

C.房屋设施违反市政条例：

如，院外建有违章建筑，后院露台规格不符合市政规定等

D.房屋存在未记录在案的特殊土地使用权和通行权：

如，买家入住后，电力公司有权在房屋上方架设高空电线，矿业公司可在房屋所在地开采矿石，或市政可以征用该地铺设马路或建造医院等

E.买家没能从卖家那里获得房屋勘测图而引起日后邻里界限纠纷

F.房屋交易存在因律师造成的错误, 失职和欺骗

G.房屋存有拖欠的税款、债务、或隐藏法律纠纷

购买房屋产区需要注意什么问题？

A．除了二手房，新房也需要产权保险

二手房转售次数多，产权纠纷很常见，买家最好购买产权保险。不过，开发商销售的新建房屋也可能拖欠建商工程款，或存在建筑准批准等法律问题。

B. 贷款公司产权保险不等同于屋主产权保险

贷款公司产权保险是为保护贷款公司而设立的。随着贷款金额的减少，保险理赔额也会减少。而当贷款还完后，产权保险也同时结束，所以屋主的权益不能获得充分保护。屋主产权保险则对屋主及其继承人终身有效。

C．卖家居住时间短，买家也最好购买产权保险

卖家即使在所卖房屋居住时间很短，也可能存在产权人变故，或签署过市政特殊土地使用协议等问题。此外，即使卖家居住期间内没有问题，其前任卖家也可能存在产权问题。

什么是产权？

产权实质就是财产权，基于房屋和土地产生的财产权就称为房地产产权。财产可以是有形的，即看得见的东西，如归我们所有的房屋、日常用品；也可以是无形的，如版权、专利权；还可以是特定的当事人之间特定的权利、义务关系，已租用房屋的人应当按期向房主交纳房租。

美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理

1. 产权调查( Title Search)

当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

2. 产权保险(Title Insurance)

如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

3. 提供第三方账户（Escrow Account）

在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。

所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4. 产权转移过程

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。

居民屋主保险有以下几类。下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。

HO-1基本险(Basic)：保赔由于火灾，雷击，烟熏，风灾，冰雹，抢劫，偷窃，爆炸，玻璃破碎，飞机或汽车，暴乱或骚动，以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费，室内个人财产，房屋损坏后的住房花费。

HO -2扩充险(Broad)：在基本险的基础上加保由于电击，冰雪重压，水管冻坏，天空落体，热水器或空调系统断裂或烧坏，室内漏水造成的损坏。

HO -3全保险(All Risk)：在基本险和扩充险的基础上加保除战争，水灾，地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费，甚至律师费。

HO -4房客险(Renter’s)：保赔公寓楼房客室内的个人财产。

HO -5综合险(Comprehensive)：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。

HO -6公寓险(Condominium coverage)：保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故，火灾，盗窃，或漏水带来的损失。屋主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

HO -7活动房险(Mobile Home)：适用于活动房屋主。

HO -8老房险(Older Home)：老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

另外还有一种房东火险(Dwelling Fire)，适用于非商业用房的房东。除火灾外，还保赔冰雪，风暴和霉菌带来的损失。

因为我的房子是以先租后买的方式卖掉的，在买主履行买房权力之前，我就成了房东。在我把房子出租之前，打电话到房屋保险公司询问，从自住房改成出租房，保险费是否会增加。接电话的是一个女的。回答是出租房房东只需保火险，不需保个人财产，新保费是一年$826。我的旧保费是$817，所以变化可忽略不计。我就在旧保单上写了$826，但没有记下日期。因为我是这家保险公司的老客户了，以前每次问到的保费，都会给我，所以我比较信任他们。

我签了租约后，马上给保险公司打电话，正式换成房东火险。这次接电话的是一个男的。他问了很多不必要的问题，因为这些问题的答案都在我原来的保单上。问到最后还不能告诉我保费是多少。这人给我的印象是他是个新手。过了一个星期，我收到一份保险申请书，要我填了寄去。我很奇怪，就去电询问，还问保费是多少。接电话的是另一个女的。回答是$1,039。我说我上次问过，说是$826。她查了一下，说没有看到有$826的记录。在她查的期间，我仔细看了一下新保单，发现每次事故自付费(Deductible)是$250。我告诉她，我找到保费高的原因了。我以前的每次事故自付费是$5,000，谁会为了$250的损失去保险公司找麻烦，给自己留一个坏记录呢。她说出租房火险每次事故自付费最高额是$2,500，我说那就给我改成$2,500。这一改，新保费就成了$724。读者看到这里应该把你的保单找出来，看看每次事故自付费是多少。

除了提高自付费，还有一些其它的方法来减低房屋保险费。

减低保险额：如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。

房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。

不要换保险公司：有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣，6年以上的老客户10%的折扣。

增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。

如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。在美国买房流程第三步预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再咨询两家公司。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。

与贷款有关的开销包括以下费用：

手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee)：$200-$500

纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费(Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。

选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。

1．贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

2．房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

3．贷款人情况(Borrower Information)

4．工作情况(Employment Information)

5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

6．财产与欠债(Assets and Liabilities)

7．房地产交易细节(Details of Transaction)

贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的w-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有w-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。

买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。

如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(buyer appraisal notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。

买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。

贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-in)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。

怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

过去付款情况(Past Payment Performance) 35%

信用卡使用(Credit Utilization) 30%

信用史(Credit History) 15%

信用种类(Types of Credit in Use) 10%

信用查询(Inquiries) 10%

因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低于620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

美国汉君联合律师事务所

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地板(Floor)，墙壁(Wall)，门窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供电系统(Electrical systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件 (Home in Section Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(ASIS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(PCI/l)。美国环境保护署（Environmental Protection Agency , EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出，价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(Radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施 (Radon Mitigation System)，花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元，马州由买主出，维州由卖主出。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

如果在冬季买房，空调(Air Conditioning System)或游泳池 (Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。

1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979年才执行（包括马里兰州）。买1979年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based Paint Inspection），作为报价合同的附加条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50元-450元，由买主出。现场化学检查比较便宜，但只能测出有没有铅，不能测含量。送30到70个样本到实验室检查比较麻烦，还会损坏墙壁。x光检查准确又无破坏性，但收费较贵。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过，1979年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强(Time is of the Essence),房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款有效期到期日晚9：00前买主如果不向卖主送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

李汉君

对于如何衡量“特殊人才”，移民法 8 CFR 204.5（h）（3）提出了下面两种衡量标准：（大部分的申请人需要用第二种衡量标准）

1. 申请人是否曾经获得过一项或一项以上的重大国际知名奖励(a one-time achievement (that is, a major, international recognized award))；

用第一种标准来衡量“特殊人才”，申请人只需证明他/她曾经获得过一项以上的重大国际知名奖励，仅凭此项国际知名奖励，无须提供其它证据，即可满足特殊人才的标准，轻而易举地移民美国。一般来说，诺贝尔奖、奥斯卡奖、奥林匹克奖牌或奖杯，或国际重大发明创造，则可被接受为重大国际知名奖励。

但是，并不是只有获得诺贝尔奖或奥林匹克奖之类的重大国际知名大奖的人才算是特殊人才。移民法提供了另外一种相对宽松的衡量标准，即申请人只需符合移民法规定的十条标准中的任意三条，就可申请特殊人才移民。我所为客户申报的大量特殊人才成功案例，都是以此种标准提出申请并获得成功。

2. 申请人是否符合移民法规定的十条标准中的任意三条（at least three of the following）:

1) “全国性或国际性奖项”。在其领域內，曾获得稍次一些的国家奖（不一定是美国的）或国际认可奖项，证明在该领域內具有优异成就；

2) 专业协会的会员资格。此类专业协会由该领域的国家或国际专家评定具有杰出成就人士才能加入为会员；

3) 专业刊物及主要商业出版物，或主要媒体上发表过关于此申请人及其相关工作的报导，或曾有重要媒体报导过申请者以及申请者在所属专业领域內的成就（发表文章必须包括标题、日期、作者、必要时应加以翻译）；

4) 在其领域內，曾经以个人或委员会成员身份担任评审，对其专业领域或其它相关领域內的其它人的作品进行评审鉴定；

5) 在其领域內，曾经作出过学术研究或艺术上的独创、原创性的重要贡献；

6) 在所属专业领域內的国内、国际刊物期刊或其它重要媒体上发表过的专业作品，如学术论文，书籍、学术文章等；

7) 在国家级或具有较高声誉或较大影响的艺术展览会或其他场所上，举办作品展览或其他展示活动；

在工作机构、重要专业组织、团体担任主要领导或其它重要职务；

9) 在相关领域，申请人的薪资、报酬、或待遇远远高于其它同行；

10) 在表演、艺术上获得商业方面的成功，并通过票房收入、影片、录音带、录影带、DVD等的销售量得到反映。

如果上述10项标准对当事人的职业不适用，申请人可以提交「相似证据」来证明当事人的成就。除此之外，外国人还需证明移民法规定的另外两个条件，即申请人在获得特殊人才绿卡后，将在美国继续从事其领域内的工作；并且，其工作将会为美国带来实际利益。

所有特殊人才移民申请都不需要申请劳工证，不需要获得雇主支持和永久性工作承诺。因此，只要符合特殊人才的标准，申请人可自行提交移民申请，不需要雇主的支持。即使申请人身在美国、中国或其它国家，只需证明其在进入美国后会继续从事相关领域的工作，就可提交特殊人才移民申请。同时，在等待特殊人才批准的同时，申请人可以递交其他类型的移民申请；例如：NIW国家利益豁免。

许多学者、研究人员及其他科学技术人员并没有获得国际大奖，不确定自己是否符合特殊人才的申请标准。如果您想知道自己是否符合特殊人才移民的申请条件，可以把您的简历以电子邮件的方式发给我们，我们会免费为您做出评估。电子邮件地址：eb1a@lihanjun.com

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来源: 明报

dine.to是一个美食指南的网站，在其网站刊登广告的都是以餐厅为主。既是提供美食资讯，又让有关的餐厅刊登广告，两者会否有利益衝突?例如在其网站登广告者，食评的栏目会否只有讚无弹，网民岂不是会蒙受欺骗?Stratos则说﹕「在网站内的美食资讯，当中约有六百间餐厅都是我们的广告商，无可否认在处理客户和资讯的关係要十分谨慎，否则难于建立公信力。我们邀请多伦多着名食家Alan. A. Vernon为餐厅写食评，但通常我们只会选择一些不是广告客户的餐厅，以防利益衝突。此外，也会向被写食评的餐厅说明，我们的宗旨是要不偏不倚，所以食评不一定是为其餐厅宣传。」

若餐厅成了dine.to的广告客户，网站就会派遣编辑和摄影师到该餐厅蒐集资料和拍摄，然后可把其餐厅的资料和图片详细列明于网站的资讯栏目内。在dine.to的美食指南中，所列出的多伦多餐厅超过一万间，除了六百间广告客户餐厅可明正言顺蒐集有关的资料和图片外，其余九千几间餐厅的资料就有赖网站的资料蒐集员了!Pantelly说﹕「资料蒐集员会从不同的渠道，例如互联网、报纸、宣传单张等，蒐集本地餐厅的资料，然后把餐厅的种类、名称、地址、开放时间等基本资料一一列在我们的美食资讯栏目内。」要经营一个美食指南网站，除要聘请招揽广告客户的营业代表外，Stratos和Pantelly还聘请网页管理员、电脑技术员、资料蒐集员、摄影师、设计师等廿五人员工，驻于多伦多市一个面积约叁千五百呎的办公室。但网站开始初期，除了聘请一个电脑技术员外，就只有Pantelly和Stratos两友人拍住上，执行各範畴的工作，他们的家就是办公室，头两年他俩更是无人工而捱过来的。

竞争无边界

在互联网上输入「美食指南」或「餐厅介绍」等关键字，就已搜出数之不尽的有关网站，要在这个无边界的互联网突围而出，真是谈何容易!Stratos说﹕「无错!这行是极具竞争的，在地球上已有数之不尽的同类型网站。要在这行突围而出，我们就要提供更深入的资讯，在网站上不但提供很多餐厅的图片、餐牌、食评等资料，有些餐厅更有录影片段，使网民未决定到哪间餐厅用餐前，到一个网站就可以取得相关的资讯，不需要开完一个网页又一个网页，以资料丰富、简单方便为卖点。」

Stratos与Pantelly在网络界作战七载，现在闯出成绩来，总算感到欣慰，但他们没有因此而停下来，满肚子仍有另一盘商业大计。Pantelly与Stratos齐表示﹕「dine.to现时只集中于南安省的餐厅介绍，我们也有另外两个网站介绍满地可和爱民顿的美食，但覆盖全国的美食资讯始终事在必行，我们预料明年可实现这个计划。此外，我们正开拓一套新的订位电脑软件，使网民在我们的网站获得资讯、选择餐厅后，更可立即订位，完全实现一站通的开餐模式。」

打杂晋升做老闆加拿大家园网

今年叁十五岁的Stratos与叁十四岁的Pantelly，虽然曾经歷艰苦的开荒期，但他们的网站生意现已搞得有声有色，可算是努力的回报。其实他俩未做老闆前，也是由低做起，所以捱苦对他们来说不是问题，反而为他们铺路成为今天实干的年轻商家。

Stratos与Pantelly同是出生于满地可，Pantelly在满地可土生土长，而Stratos则在希腊长大后再回加国。Stratos在大学主修国际商科和餐饮管理，Pantelly则主修平面设计和广告。他俩在满地可一餐厅做打杂而认识，继而成为好友，以至现在的生意拍档。零四年，他们来到多伦多，但发觉饮食资讯比不上满地可，他们决定开创dine.to，为当地的旅客与居民提供有关的美食资讯。

创业档案

创业成本(二零零四年)：

电脑技术员薪金、电脑软件、市场推广费用等约3万元

成本收回期﹕约两年

创业自我检讨

优点﹕

*网页以亲民态度取胜

*与本地餐饮业已建立巩固的关係

*具备良好顾客服务

缺点﹕

*缺乏流动资金

*餐饮业生意仍未稳定

*电脑科技发展一日千里，必须保持追贴有关的资讯加国中文搜索,

前景﹕

扩展为全国可应用的美食指南网站

文：梁宝茵

判断美国房地产的初级眼光，中级眼光，和高级眼光

田原
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网上如果有人求买房经验，回答肯定是七嘴八舌。有人说，要看下水道，有人说，要看屋顶和地基。肯定还有人会说要看学区。等等，等等。
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我想就此问题作一讨论。把观察房地产的各类内容，分为：初级眼光（建筑状态），中级眼光（地理位置），和高级眼光（涨势前景的时间因素）。分别介绍。可惜我的时间非常缺少，所以，只能先大概介绍一下轮廓。
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（一）初级眼光----对房产结构和状态的观察
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所谓初级眼光，就是指对房产本身的建筑状态的判断。其中当然包括了，院子、屋顶、地基、外表、结构、水、电、煤气、空调等的状态，等等。
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为什么说这是初级眼光呢？主要就是因为，这些具体的建筑状态，并不是影响房价的主因。而且，一般来说，在房产出售时，建筑状态就已经反映在卖价里面了。
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举例来说，同样一个地区，同样一条街道上，完全相同面积的二幢房子。假如其中一套，其屋顶已经很旧，而另外一套屋顶却是很新的。那么，自然地反映在房价上，旧房顶的一套一般来说，要价就比新房顶的那套要价就低大约一万美元。
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而对于那些水管陈旧，或者轻微漏水的一些细节，事实上，花钱修复这些细节，其成本比起房价来说，也是非常小的。在这方面讨价还价反映在房价上，不过是几百美元，或者上千美元的范围而已。
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在“初级眼光”中，对房价影响比较大的部分，主要有：前院的状态。房子的结构。
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对于一个想要卖房子的人来说，如果找realter帮你出主意，他/她最多的建议就是，把前院整理好。因为，这是反映一个房产“卖相”的一个很重要的因素。修整过的前院，可能可以对房价提高上万甚至几万的水平。而那些室内细节，例如，厕所是否有微小漏水啦，等等，其实对房价的影响并不是很重要。
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对于买房者来说，其实恰恰应该不被前院所迷惑。而应该更加关注房子的布局和结构。例如，旧的房子往往壁柜比较小。这就对生活造成一些不太方便。还有，房子的地下室，和阁楼在卖房时，并不算面积。但是，有地下室和阁楼的房子，显然多了很多存储空间。这些空间，对于生活来说，是很方便的。
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其他重要的房子结构包括：屋顶的高度。美国房子的屋顶，有些是八英尺高的屋顶。有些是九英尺高的屋顶。九英尺高的屋顶显然要比八英尺高的屋顶感觉好多了。而且，更有升值前景。阁楼的高度也是比较重要的。阁楼如果比较高，而且其通风比较良好，那么，对于房子的保暖性能就非常有利。
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对于有地下室的房子，需要了解，很多地区，在雨季的时候，地下室是可能漏水进来的。所以，在这种情况下，你需要考虑地下室的排水问题。一般情况，都会有蓄水洞加上水泵。有时，地下室也会有下水道的出口。（那就更方便了。）
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在房子结构中相当有害的内容主要有二个。一个是白蚁。另外一个是石棉成分。
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很多华人看房子总是问地基是否好。其实，地基如果裂缝，都是可以比较容易修好的。甚至房子地板有所倾斜，都是可以用千斤顶矫正的。但是，假如房子结构中，被白蚁所害比较严重，那么，整个房子就毁了。所以，排除白蚁是整个房子结构中的第一重要因素。一般来说，房产买卖中，对白蚁的检查都需要有专项检查。
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一般人比较容易忽略的是，房子结构中的石棉成分。石棉是一种致癌物质。早已被美国政府禁止使用。旧的房产中，某些外墙是石棉瓦材料的。还有些绝缘材料是包含石棉的。甚至还有些墙表面的popcorn涂料中，也含有石棉成分。这些都需要在买房时询问清楚。
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如果外墙是含石棉的，一般在漆的覆盖下，也不至于暴露。不过，这种含石棉的结构，毕竟不是一种好事情。肯定会对房产的价值前景有影响的。如果是阁楼中的绝缘材料包含石棉，是可以请人来清除全部保温材料，进行更新的。其价格对于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的样子。
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如果房子的框架中，有一些轻微的白蚁。那么，也是可以采取措施进行消灭的。有些公司采用把整个屋子用巨大的布罩子覆盖，然后通入毒气，杀死白蚁。成本大约要上万美元。
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还有一家公司，通过研究白蚁的习性，发现白蚁并不是永远呆在木头里面。而是白天在木头中打洞。到晚上，它们会爬到房子的外面，吸收潮湿的水分。所以，这家公司发明了一种药物，喷洒在房子外面的墙根。白蚁爬过以后，会被毒死，并且会传染到其他白蚁。造成整个白蚁窝的死绝。采取喷洒药的公司收取的费用，是根据房子的墙周长来计算的。一般二千尺左右的房子，大概需要一、二千美元喷洒一次。然后，他们卖保险给你。保证你的房子不被白蚁所害。
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中心空调是房子的一大结构。完全装一套新的中心空调，目前的价格大约是五千到一万美元。
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总而言之，房子结构对房价的影响是非常有限的。例如，一个状态不好的厨房可能会造成房价略低一万美元。但是，如果你花一万美元重新翻修了厨房，那么，在卖房时，你就可以多卖一万美元。而这些建设成本，对于美国不同的州，不同的地区，差别不大。
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（二）中级眼光----对房产地理位置的观察（location, location, and location)
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在美国买房的都知道房地产业最常说的一句话：location, location, and location。那么，到底其中包含了什么意思呢？
很神秘啊。
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其实说白了，意思就是，大区域，中区域，和小区域，每一个区域都很重要。
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为了强调这一点，我想首先说小区域，特别是，最常常被华人忽略的地理因素或称地形因素。来说明"区域（位置）"的重要性。直观一点说明，当你开车在一条路上通过的时候，可能根本没有注意到，道路发生了下坡，然后又上坡了这样的变化。然而，在房地产价格中，这一下坡，一上坡，房价可能就会有一倍的差别。说严重了吗？其实我很常见这样的情况。坡下和坡上一倍的房价差是很正常的。
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在某些地区，即便是在同一街道上，处于最低点地势的房子，（特别是最低点还紧靠一个水坑或水沟的。）有可能永远也卖不到高地势处房子的价格的一半。地势的高低可以很容易从google map上选择Terrain选项，就可以看到。买房前，千万要先查阅一下google地图中的Terrain图。地势对房价的影响是巨大的。在绝大多数情况下，在“坑”里的房子，都是低廉的房子。即便同样是处于“好区”。当然了，各个不同地区，地势的平缓程度不同，对房价的影响程度也是不完全相同的。不能绝对化。
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除了地势低，靠近水坑以外，在同一个小的区域内，靠近高速公路或繁忙交通要道，靠近铁路，靠近高压线路，靠近变电站，靠近电视塔，靠近墓地，靠近垃圾场，等等，都会强烈影响房价。这种影响，应该被称为：“明显地理位置缺陷”造成的影响了。对于公路的繁忙程度，是可以从google 地图中，选择"Traffic"一项，进行分析。所以，在观察房地产时，除了要看zillow的房价地图，也一定要同时看google的Terrain和Traffic地图。
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再来说一说大区的概念。华人最常说的就是“学区”，还有“好区”。这些当然都是比较重要的。但是，首先你需要理解，房地产的大区（例如，法拉盛区，sunnyvale，），邮政编码区，学区，小区（社区），等，都是不同的概念。
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其中邮政区域与大区的划分比较固定。但是，学区并不是一个固定的区域，而是经常因为政治原因，而变化的。某些城市，为了照顾贫穷区域的人们，甚至可以把穷区的学生分别分配到较远的富裕地区的学校中，用校车接送，以实现“更加公平”的理想。学区的变化，还有可能会因为教育经费的原因，以及新建学校或者撤销某些学校的原因，使得学区范围发生改变。而学区的范围划分，并不是根据邮政区域，也不是根据“好区”，“坏区”，“穷区”，“富区”，来确定的。甚至在同一条短短的街道上，很可能在1000号以前是一个学校，而1001号以后，就是划分到另外一个学校。
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小区或者称为社区，其实是因为这个区域是由同一个开发商建设而形成的。某些小区比较大，而某些仅仅包括三、五幢房屋。而越新的小区，越容易是一些比较偏远和角落的地区。因为，开发商在购买地产的时候，首先要考虑的就是地价。他们最容易能买到的成片地皮，要么是偏远的地区，要么就是靠近高速公路边，或者，一些地势不好的地段。所以，当考虑“小区”的时候，需要小心地观察地形和地理位置。而不是仅仅考虑“好区”和“学区”。
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如果把学区，和邮政编码区说成是大区，那么，由一些主要的交通干道隔离出来的一小块一小块的“格子”，应该可以被称为“中区”了。房价在主要交通干道的二侧有巨大差别的现象，是非常普遍的。一般来说，被交通干道隔离出来的“格子”内，环境和居民成分大致是一致的。房价也比较在类似的水平。当然了，如前所述，即便是同一的格子内，地势的高低，以及是否靠近高速公路等，还是会进一步造成房价的不同的。
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比较不同区域的房价，你应该选择不同地区中，都没有明显“地理缺陷”的房子，选择类似面积的房子，进行比较。也需要比较每一个区域最贵的房价。（它说明了这个区域的最高水平。）一般来说，每一个区域的最好的房子，肯定是处于地理位置比较好的地段。一般来说，房产开发商是不会在很差劲的地理位置买一块地，盖上最好的房子的。（但是也有例外。就是当某一区域非常好，已经根本找不到空闲土地时，他们可能在很靠近高速公路的差劲区，买下破旧的房子，彻底改造。）
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总结一下中级眼光，就是说，location, location, and location这句话，就意味着，大区域不同，会造成房价的不同。中区域不同，会造成房价的不同。小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，也会造成房价的巨大不同。
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另外一个需要注意的是每个区域的区域法（zoning law)。美国关于房地产，都要划分为single family zoning, multi-family zoning, commerical zoning, industrial zoning 等。每一种区域（zoning）都有相应的政府规范。房主不能随意改变。例如，你在single family 区域买的房子，就不允许你自己改建成多家庭的公寓。还有一种区域是“历史遗迹保护区”（historical reservation zoning）。一般来说，是比较有害的。因为它限制人们对自己房子的改建和扩建。
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（三）高级眼光----对房产价格涨势的观察（价格的时间因素）
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几乎所有拥有房产的人，都希望房价上升。我个人认为，均匀整体上升的房价，对大多数只拥有自住房的人来说，其实几乎并没有什么好处。从理论上来说，如果房价整体上升，那么，看起来你的房价是升值了。但是，这笔钱你并拿不出来。你如果想卖掉这个房子，再买一幢更好的，那么，因为房价上升，更好的房子变得更贵了。所以，你并没有因为房市的整体上升而得利。而对于想买房的人来说，工资的增长速度总是赶不上房价的增长速度。
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房市上升的主要得利者，其实是政府人员。因为房产税随之增加了。而房产的拥有者，喜滋滋地看着房产税的增加，其实依然居住在同一幢房子中。
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唯一的好处是，房产的拥有者，可以从房子中提取的抵押贷款数增加了。（Line of credit)如果你想买第二套房产，这就很重要了。
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从我个人来说，我对房市的整体上升或者下降，没有太大的兴趣。甚至可以说，我更期望房市的整体下降。这样，即便是工资收入不变，但是，我可以有机会买更多的房子。
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我认为，真正对房地产涨落的高级眼光，是对不同区域房价涨势不同的判断能力。如同前一篇文章所述，对于房价来说，location, location, and location这句话意味着，大区域，中区域，小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，房价都不同。
对于本篇文章来说，你需要学会理解，大区域，中区域，小区域（小到同一条街上的不同位置）的不同，还有房子的状态的不同，房价的涨落规律也不同。
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能够判断出某一个区域的某种房子，会有很大的涨势，而另外一个区域某种房子没有涨势，这，才是高级的本事。
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一说起买房的经验，很多人都会告诉你，（包括本版一位网友也曾经说过。）在看好一幢房子后，应该开车到房子附近，等待观察进出的邻居都是一些什么人。如果邻居中有穷人或者是黑人，那么，就说明这是一个不好的区，就应该回避这样的房子。
如果你持这种看法，那么，很有可能你正在失去最好的房市机会。
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稍微分析一下我们就不难理解。假如一个区域，已经完全是富人，那么，房价一定已经升的很高，而且难以有更高的涨势了。无论是从道理上说，还是从我个人的经验来看，“涨势”最快的区域，都是那种，从本来是穷区变成富区，这种变化之中的区域。(想想吧，“涨”的最快，肯定是“变”的最快啊。）
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那么，这种处于“变化”的区域会是什么环境呢？肯定是，理论上说，交通方便又安静，但是，因为历史原因，原来主要都是穷人居住。现在，一部分的住户是原来的穷人和黑人。而一部分居民是后来的富人。所以，这个区域房价差异很大。（差异大才有机会啊。）富人因为看中了这块区域的地理位置，而迅速地往里面“挤”。在这一过程中，一些穷人的房子，依然很便宜地出售。（涨势啊，机会啊。如果你已经看不到穷人了，你就已经没有机会了。）
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当然，从“穷区”变成富区是一种快速变化的区。从“中产”变成“高产”也是一种快速变化的区。每个城市的变化都有自己的特色。不可绝对照搬细节。
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判断区域的变化的“高级”高级眼光中，还需要具有房地产开发商的知识（或眼光）。一般说来，一个区域的房子结构没有变化，而仅仅价格变化，是比较慢的变化。更快的变化是被房地产开发商把旧房拆除，翻盖新房。这种变化速度是更加快速的。而开发商对于每个地段应该付出的成本，以及翻盖以后，可以达到的价格水平，绝对是高级专业水平的。所以，学习和理解了开发商的经济思维，绝对是一种”高级的眼光“。
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建筑商大概有这些经济概念：第一，买旧房的价格。这基本上就相当于这个区域的地价。（与本地域穷人数有关。也成为本区域房价的最低值。）第二，建筑成本。我感觉，2000尺到5000尺的房子，建筑成本相差并不太多。都是大概十多万到三十万左右。第三，开发商至少要赚十万到三十万吧。第四，是翻盖后新房的价格。这与本区域富人的水平有关。开发商绝对对此有比较好的判断。
举例来说，如果一个区有很多二十万以下的房子，而最高房价已经达到五十万。那么，开发商就会把收购价订在十七、八万，翻盖大约三千尺的房，卖五十万左右。所以，这个区凡是出现十七、八万的房子，就会立即被开发商买走。这样，这个区的最低房价就被卡位。几乎你看不见十七万以下的房子。但是，开发商也不会轻易购买超过二十万的房子。因为，这样，他的成本就会升高。所以，在十八到二十万之间，会有比较便宜的房子。有的时候，开发商会等待机会，或者，逼迫穷人便宜一点卖给他们。但是，假如该地区房价形式比较好，例如，最高房价达到了七十万，那么，开发商就可能就会花二十五万买旧房。
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房产开发商在观察地理位置时，是非常讲究的。因为，富人肯定不会在高速公路边买房的。也不会选择地势不好的各种有缺陷的位置买房的。所以，开发商绝对不会在高速公路旁边买一个便宜的房（或地），盖很贵的房子的。他们肯定要选择盖好房以后，能被富人看中的地段，进行高档的翻盖。而那些高速公路边，或者其他有缺陷的地段，一般来说，会被盖成公寓楼，或者condo等，占用土地少，但是，高利用空间的建筑。
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不管怎样，如果有开发商在本区域进行翻新开发，那么，即便是中档的房产，价格也会被很快抬高。
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最近几年的很大一个趋势就是，因为汽油价格的升高，使得远郊的房价下降。而城里面和近郊，（很多原来是穷人区和黑人区）被全盘翻新。房价几乎是每五、六年就翻一倍。当然，开发商并不是普遍撒网的。一般来说，他们会盯着一小块地理位置比较好的区域，进行专攻的。常常出现这样的广告：
We buy urgly houses。这，就是房地产开发商在行动了。
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总而言之，你不仅要能判断出，目前情况下，不同大区，不同中区，不同位置每一个房子的房价，（这个可以和别人大侃特侃。越大越好侃。总体房价是增还是降之类的废话随便说。）。而且，你要在心里，具有判断大区、中区、小位置房价的涨落前景的能力。
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机会肯定会有的。前面说过，中国人很多不了解房价定位。其实，美国人也有很多也是不懂。他可能一看，同一条街上位置不好处的一个房子卖了一个便宜价，他就可能把自己的房子也卖这个价了。还有人一看，这个区域有几个黑人。立即就舍弃了买房的打算。这又可能使得好位置的房价变的很便宜。
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当然了，一个大区，房价还是受到整体经济的影响的。如果你能到市政府去查阅文件，看看最近本市都有什么发展规划，那当然是很有本事了。如果嫌这样太麻烦，那么，顺路看看，是否有大公司在建大楼。大学是不是新建了一个高楼或者医院。某个区是否新建了一个超市。或者麦当劳，或者，PapaJohn Pizza，星巴克，等等。这些超市和快餐，不同总类的，其实总是和本地区人口发展，经济发展，居民结构发展，非常相关的。这些超市和快餐的经营者们，对于本地区人口结构的变化，可是很有经验的。
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另外啦，如果你买房是为了出租而不是自住，那么，你可能反而不希望是好的学区，只要安全方便就行。你也不在乎房子是处于高速或者其他有缺陷的地理位置。只要房价和租金的比例达到一百比一以下就行。（这个比例是判断出租房产的一个重要依据。）
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总结一下说，就是需要把对房地产的分析和判断，分为三个层次。第一就是房子的状态。第二是地理位置。第三就是房地产的涨势。

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好啦，就说这么多吧。

林修榮（ZT）

美国由于有遗产税(Estate Tax)，故对国民将资产转移或赠与他人有限制，超过限额的赠与便要付赠与税，税率与遗产税税率相同。以下为您讲解与赠与有关的税例。

1. 房地产产权赠与— 属于你的产业，你只要加上他人名字到屋契上，便已经做了赠与。举个例，本来产权是夫妇拥有的，现在加了儿子的名字到屋契上，三个人以JOINT TENANT方式拥有，每一个占1/3产权，这对夫妇便是将产权的1/3赠送给儿子。

2. 银行或股票经纪帐户赠与— 其税例与上述房地产赠与稍有不同，您将他人名字加上帐户时并未完成赠与，因为您随时可以将帐户的存款或股票取出。可是，当共同帐户拥有人从帐户中作提取，便产生赠与。举个例，父母有一共同帐户，后来加上女儿名字，成为共同帐户持有人，父母并未作赠与；后来女儿从帐户中提取五千元，在提取时便完成赠与。

3. 每一个人在一年内可以赠与任何人$13,000而完全没有赠与税(GIFT TAX)问题，也不需要申报国税局。此项赠与豁免金额没有受赠人数限制，也没有限制受赠人必须与您有亲戚关系。夫妇两个人每年可以赠与任何人$26,000。

4. 礼物税(GIFT TAX)是赠与人的责任，受赠人不论接受多高金额的赠与，都不需要付任何税，通常连申报也不用。

5. 直接为其他人支付医药费用或大学费用，虽然也是属于赠与，却不需要计算在$13,000之内，亦即没有金额限制。

6. 除了以上每年$13,000赠与金额，税例亦给予每一个美国居民与公民生前一百万免税赠与额，是在三百五十万个人遗产免税额中先用其中一百万元，做法是透过709号税表通知国税局. 最新消息﹕在2010年十二月国会通过的减税法案中，将2011及2012年遗产免税额订为每个人5百万元，亦容许每个人在生时将整个5百万元(不只是1百万元)作赠予，免付任何礼物税。

7. 529大学储蓄计划有特别赠与税例，容许您在一年内使用五年的赠与免税额，去为子女(或任何人)存放不超过六万五千元，夫妇共可在同一年存入十三万元，亦无赠与税问题。不过，作了这个赠与之后五年内都不能再作免税赠与，除非是使用上述5百万元终生豁免额。

8. 有一个常见的误会，就是赠与的金额可以扣税，其实是不可能的，因为私人赠与和慈善捐献是不同的，前者绝对不能作扣税用。假如赠与可以扣税的话，纳税人便可以彼此互相作赠与，大家一起扣税，这是行不通的。

9. 假如赠予人是外国人，而赠予的物品在外国(例如﹕由国外汇入款项)，则赠予人不受美国税法管制，亦即不论赠予价值多高，都没有申报的需要，也没有礼物税的问题。外国人将在美国内的产业作赠与，则要看产业是「实业」(Tangible Assets)抑或是「非实业」(Intangible Assets)。银行存款或股票都属于「非实业」，故没有礼物税的问题；可是假如外国人将自己在美国的房地产物业作赠送，便要按美国税例办理，外国人只有每年每个受赠人$13,000的免税金额，超出的赠予金额都有礼物税。

10. 外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有六万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年一万三千元免赠与税的条例，可是他们仅有六万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予，所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。

11. 受赠人接受赠与，不论金额高低，也不论是从美国人或外国人手中得到赠与，都完全无需缴纳任何税款，通常连向政府申报也不需要，除非是在一年内由外国人手中得到价值超过十万元赠与或遗产，便要用3520号税表通知国税局。这只是一个通知政府的申报，并非要缴纳任何税金。

12. 夫妇之间彼此作赠与是没有任何金额限制，也没有赠与税的问题；可是，有一个例外的情况，就是假如受赠配偶本身不是美国公民，则每年免税赠与金额有限制，为$128,000。

http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=4699

民主黨紐約州參議員舒默和共和黨猶他州參議員麥克李，共同提出購屋綠卡法案，對投資至少50萬美元現款在美國購買房屋者，給予綠卡，以振興房市。不過，也不必高興太早，這只是提案，距通過還有漫漫長路。

目前移民法規定，投資移民申請人通過實際經營一家公司，為美國創造十個就業機會，投資金額有兩個投資額度：100萬美元或50萬美元；如果想在美國任何一個地方投資，就要投資100萬美元；如果在政府認可的失業率高(貧窮)地區投資，就是50萬美元。或者申請人選擇投資移民局(USCIS)批准的投資區域中心(Regional Center)，申請人不需要參與經營，也不必在投資區域中心所在地居住，這類投資移民投資額也是50萬美元。每年批准項目總數上限是1萬名，3000個保留給投資指定區域中心的移民投資者。

而購屋綠卡法案，擁有購屋綠卡者要在美國工作，必須循正常程序獲得工作簽證，但可以帶配偶和未滿18歲的子女來美，購屋綠卡沒有核發上限，但持有者在出售房屋後，就不能合法在美國居留。換言之，投資至少50萬元現款買房，至於是一家庭房屋、公寓、或集合住宅都可以，申請人也可以把50萬元全部投資於一棟住宅，或花25萬元買兩棟，一棟自住，一棟出租。

從法案內容和現行法規來看，差異不大，問題就在現行法律規定，要有十個工作機會，而且名額有限制；而新法案則只要買房就行，且移民名額沒有限制。